Tipps für den Kauf eines Grundstücks in Griechenland

Dimitrios Petridis,  Mittwoch, 7. September 2022

Das Dorf Anafiotika in Griechenland 

(Dieser Artikel wurde mit dem Übersetzungstool Deepl.com vom Niederländischen ins Deutsche übersetzt.)

Nach der derzeitigen griechischen Gesetzgebung können Bürger aus den Mitgliedstaaten der Europäischen Union in Griechenland Immobilien erwerben. Es gibt jedoch Ausnahmen für den Erwerb von Immobilien in Hochrisikogebieten, die nach griechischem Recht geschützt sind. Bürger, die in Nicht-EU-Ländern leben, unterliegen bestimmten Beschränkungen hinsichtlich ihres Wohnsitzes. Für sie muss ein Rechtsanwalt einen Antrag beim griechischen Innenminister einreichen, der den Kauf genehmigen muss. Diese Einschränkungen gelten für Kreta, Nordgriechenland, die Dodekanes-Inseln, Rhodos und die östliche Ägäis.

Bevor Sie auf der gepunkteten Linie unterschreiben, sollten Sie ein paar Dinge beachten:

  • Wenden Sie sich an einen guten Anwalt, der sich sowohl mit den regionalen als auch mit den lokalen Vorschriften speziell für Immobilien und Grundstücke auskennt. Darüber hinaus müssen Sie sicherstellen, dass er völlig unabhängig vom Verkäufer oder Bauträger ist.
  • In Griechenland kann ein Grundstück im Besitz einer großen Anzahl von Personen sein, die über die ganze Welt verstreut sind. Jeder muss den Kaufvertrag unterschreiben. Vergessen Sie nicht, dass Griechenland neben Albanien das einzige europäische Land ist, das nicht über ein vollständiges und zentralisiertes Grundbuchsystem verfügt. Ich erwähne dies nur, um zu betonen, wie wichtig es ist, einen guten Anwalt an seiner Seite zu haben!
  • Vergewissern Sie sich, dass Sie genau wissen, wo sich das Grundstück befindet, d. h. ob es innerhalb oder außerhalb der Stadtgrenzen liegt. Dies hat Auswirkungen darauf, was Sie auf Ihrem Grundstück bauen können.
  • Ermitteln Sie die genaue Größe des Grundstücks. Es ist unbedingt erforderlich, dass Sie eine unterzeichnete topographische Vermessung erhalten. Die Größe steht in direktem Zusammenhang mit der Größe des Hauses, das Sie auf dem Grundstück bauen können.
  • Beim Kauf von Grundstücken am Meer muss die topografische Lage der Küste erfasst werden. Damit wird festgelegt, wie nah an der Küste gebaut werden kann. Diese Topographie muss von dem zuständigen Ministerium freigegeben und abgezeichnet werden.
  • Ermitteln Sie das genaue Datum, an dem Ihr Grundstück als unabhängiges Eigentum angelegt wurde.

Die Bauvorschriften können in Griechenland etwas umstritten sein, so dass Sie sich unbedingt vergewissern sollten, dass Sie auf Ihrem Grundstück genau das bauen können, was Sie wollen, bevor Sie sich zum Kauf verpflichten. Denken Sie auch daran, dass die Vorschriften von Region zu Region unterschiedlich sind.

Wenn Sie ein neues Haus bauen, muss das Grundstück eine Mindestgröße haben, in der Regel zwischen 500 und 1000 m2. Die Gesamtfläche des Gebäudes beträgt in der Regel etwa 70-80 % der Grundstücksgröße auf 2 Etagen und ist in der Regel bis zu einer Höchstfläche von etwa 400 m2. In der Regel sollte er 2,5 m von der Grundstücksgrenze entfernt sein. Diese Frist kann jedoch je nach den Verhandlungen und der Vorgeschichte des Grundstücks verlängert werden und kann auch von Gebiet zu Gebiet variieren.

In der Vergangenheit konnte eine Baugenehmigung für Grundstücke außerhalb der Gemeindegrenzen erteilt werden, wenn das Grundstück mindestens 4.000 m2 groß war und keine forstwirtschaftlichen oder archäologischen Einschränkungen bestanden.

In Griechenland ist jedoch ein neues Planungsgesetz in Kraft getreten, das auch Grundstücke außerhalb der Dorfgrenzen erfasst. Das bedeutet im Grunde, dass es nicht mehr so einfach ist, große Grundstücke aufzuteilen und einzelne Häuser zu bauen. So konnte beispielsweise ein 12.000 m2 großes Grundstück in drei 4.000 m2 große Parzellen aufgeteilt werden, von denen jede bis zu 200 m2 bebaut werden konnte, sofern ein (landwirtschaftlicher) Weg auf einer Länge von 45 Metern angrenzte.

Mit dem neuen Gesetz wird dies erheblich erschwert:

  • Die Grundstücke müssen auf verschiedene Namen lauten. Das gemeinsame oder prozentuale Eigentum eines oder mehrerer Familienmitglieder zählt nicht, jedoch nicht, wenn es sich um einen Kaufvertrag aus der Zeit vor 1973 handelt
  • Jede Parzelle muss auf einer Länge von 25 Metern an einer von der Gemeinde bestimmten Straße liegen. Landwirtschaftliche Wege zählen nicht.
  • Wenn das Land diese Anforderungen nicht erfüllt, ist es immer noch möglich, zum gleichen Satz von 200m2 pro 4.000m2 zu bauen, abzüglich eines neuen Abzugs von 15% UND die Häuser müssen sich berühren. Mit anderen Worten: Auf unserem Beispielgrundstück von 12.000 m2 konnten Sie früher 3 separate Häuser von je 200 m2 bauen, also insgesamt 600 m2. Das neue Gesetz besagt, dass man jetzt 510m2 bauen kann und diese in Gruppen zusammengefasst werden müssen.
  • Wenn das Grundstück diese Anforderungen nicht erfüllt, kann immer noch zum gleichen Satz von 200 m2 pro 4.000 m2 abzüglich eines neuen Abzugs von 15 % gebaut werden. Und die Häuser müssen sich berühren. Mit anderen Worten: Auf unserem Beispielgrundstück von 12.000 m2 konnten Sie früher 3 separate Häuser von je 200 m2 bauen, also insgesamt 600 m2. Das neue Gesetz besagt, dass man jetzt 510m2 bauen kann und diese zusammen sein müssen.

Dieses Gesetz wird als Versuch gesehen, die große Zahl kleiner Häuser, die in bestimmten Gebieten Griechenlands gebaut werden, zu reduzieren. Diese Neubauten belasten die Wasser- und Stromversorgung, die Gesundheitsversorgung, die Straßen und die Kanalisation in diesen Gebieten.

Ihr Architekt oder Bausachverständiger ist für die Einholung aller Baugenehmigungen voll verantwortlich. Sobald ein vollständiger Bauantrag bei der örtlichen Behörde eingereicht wurde, muss mit der Planung des Gebäudes begonnen werden, damit es den Bauvorschriften entspricht. Die Pläne müssen den lokalen und nationalen Vorschriften entsprechen. Dies ist der wichtigste Teil Ihrer Immobilieninvestition, denn sobald die vollständige Genehmigung erteilt ist, ist das Gebäude nach griechischem Recht vollständig legal. Denken Sie daran, dass es ohne die entsprechende Genehmigung schwierig sein wird, wenn Sie später einmal verkaufen wollen.


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