Alcino,  Mittwoch, 8. Januar 2014

 

Mehrere Dokumente sind im rechtlichen Prozeß des Kaufs und Verkaufs einer Immobilie in Portugal erforderlich. Mit der Unterstützung eines Anwalts sollte die Beschaffung aller notwendigen Unterlagen nicht stressig sein. Dabei wurde der gesamte Prozeß vor kurzem überarbeitet, um es transparent, sicher und effizient zu machen.

Nachfolgend finden Sie eine Auflistung und Beschreibung aller Dokumente, die beim Immobilienkauf erforderlich sind, und zwar in der Reihenfolge, in der sie relevant sind:

PERSÖNLICHE DOKUMENTE

Reisepaß

Ihr Reisepaß ist Ihre rechtliche Identifikationsform in Portugal und wird bei Anträgen und bei Unterlagen angefordert. Es ist allgemein üblich in Portugal und häufig eine gesetzliche Verpflichtung, Kopien Ihrer Identifikationsdokumente bei der Einreichung von Dokumenten hinzuzufügen.

Steueridentifikationsnummer

Bevor Sie eine Immobilie erwerben können oder sogar ein Bankkonto in Portugal eröffnen, benötigen Sie eine portugiesische Steuernummer (in Portugal als Número de Identificação Fiscal oder NIF bekannt). Dieser Steuernummer kann persönlich bei einem örtlichen Finanzamt (Finanças), von Ihrem Anwalt in Ihrem Namen oder durch die Ernennung eines örtlichen Steuerpflichtigen beantragt werden, bei dem es sich um eine Person oder Gesellschaft handeln kann, deren Dienstleistungen Sie in Anspruch nehmen.

ERFORDERLICHE DOKUMENTE FÜR DIE ÜBERTRAGUNG VON IMMOBILIEN

Die unten aufgeführten Dokumente können alle von Ihrem Anwalt besorgt werden und sollten vor der Fertigstellung überprüft werden, um die derzeitigen Rechts- und Steuerstatus der Immobilie zu überprüfen um sicherzustellen, daß es frei von Gebühren und anderen Belastungen ist.

Grundbuchauszug (Certidão do Registo Predial)

Dieses Dokument enthält die Zusammensetzung des Gebäudes, die Legitimität des Eigentümers, Details der Vorbesitzer und die Arten von Belastungen, wie Hypotheken und Sicherheiten.

Das Grundbuchzertifikat kann auf zwei Arten angefordert werden:

Eine Kopie kann bei jedem Grundbuchamt persönlich erhalten werden (Conservatória do Registo Predial)
Eine digitale Version der dauerhaften Landaufzeichnung und vereinfachte Landinformationen können auf der Website des Grundbuchamts bezogen werden.

Auszug aus dem Steuerregister (Caderneta Predial)

Dieses Dokument enthält Informationen über die steuerliche Situation der Immobilie und identifiziert die Person oder das Unternehmen, die für die Einhaltung der steuerlichen Verpflichtungen der Immobilie verantwortlich ist.

Immobilieninhaber können Auszüge von der Website des Finanzamtes erhalten
Eine Suche für eine im Grundbuch eingetragene Immobilie kann anstelle eines Auszugs verlangt werden (dies gilt nur für ein Jahr).

Nutzungsgenehmigung (Licença de Habitação)

Bei dieser Lizenz wird der Verwendungszweck der Immobilie bescheinigt, daß das Gebäude der Nutzungsgenehmigung entspricht. Die Lizenz muß beim Rathaus von der Gemeinde, in der sich das Objekt befindet, bezogen werden. Wenn die Lizenz noch nicht erteilt wurde (neues Eigentum), kann das Dokument, das den Lizenzantrag nachweist, zusammen mit dem Kaufvertrag eingereicht werden.

Technische Daten (Ficha Técnica de Habitação)

Ficha Técnica de Habitação ist das Dokument, das die wichtigsten technischen und funktionalen Eigenschaften der Immobilie beschreibt. Es enthält Informationen des Konstrukteurs, der verwendeten Materialien, etc. Nur Häuser, die nach dem 31. Dezember 2003 gebaut oder renoviert wurden sind im Besitz dieses Dokumentes.

Energiezertifikat (Certificado Energético)

Dieses Dokument enthält Informationen über den Energieverbrauch der Immobilie, in Bezug auf Temperaturregelung und Heizung von Brauchwasser. Faktoren wie Verbrauch, Komfort, Menge und Energieeffizienz werden dabei berücksichtigt. Dieses Zertifikat ist erst vor kurzem eine gesetzliche Voraussetzung für alle Immobilien in Portugal geworden. Sie ist vom Eigentümer zusammen mit dem Kaufvertrag einzureichen.

Nachweis der Zahlung der Eigentumsübergangssteuer und Stempelgebühr

Diese Dokumente werden vom Finanzamt bei Zahlung der jeweiligen Steuern erhalten. Die Zahlung sollte vor der Unterzeichnung der Eigentumsurkunden erfolgen.

Vollmacht

Für den Fall, daß Sie am Tag der Unterzeichnung der Urkunde nicht anwesend sein sollten und jemanden zu Ihrer Vertretung (z.B. Ihren Anwalt) ernannt haben, muß diese Person im Besitz einer gültigen Vollmachtsurkunde sein, bei der Grad und Kapazitäten, die von Ihnen vertreten werden, festgelegt sind.

ÜBERSICHT DER VERTRÄGE

Reservierungsvereinbarung

Um eine neugebaute Immobilie zu reservieren, wird es immer häufiger für Käufer, eine Reservierungsvereinbarung einzugehen. Mit dem Erhalt einer geringen Anzahlung in der Regel nicht mehr als ein paar Tausend Euro vom Käufer, verpflichtet sich der Verkäufer, das Eigentum vom Markt zu nehmen und den vereinbarten Preis zu sichern bis der Schuldvertrag unterzeichnet wird. Die Anzahlung ist oft nicht rückzahlbar, wird aber im Allgemeinen von den Einlagen abziehbar, fällig nach dem Schuldvertrag.

Kauf- und Verkaufsvertrag (Contrato Promessa de Compra e Venda)

Aufgrund der für den Abschluß eines Verkaufs erforderlichen Unterlagen kann der endgültige Kauf- und Verkaufsvertrag grundsätzlich nicht sofort nach Vereinbarung der Bedingungen der Kauf- und Verkaufspartner vereinbart werden. Aus diesem Grund wird dem Vertragsabschluß in der Regel ein Schuldvertrag vorausgesetzt, in dem der Verkäufer verspricht zu verkaufen und der Käufer verspricht zu kaufen, das sofort abgeschlossen werden kann. Obgleich dieser Vertrag privat aufgestellt werden kann, ist es vorzuziehen, daß Ihr Rechtsanwalt den Vertrag aufstellt und Ihnen eine genaue Übersetzung in Ihrer Sprache zur Verfügung stellt. Das Dokument sollte in Anwesenheit eines Notars unterzeichnet werden und muß alle notwendigen Informationen (d.h. Identifizierung der beteiligten Parteien, Beschreibung der Immobilie, Zahlungsbedingungen, einschließlich der gezahlten Einlagen und des Termins für die Fertigstellung enthalten), so daß es rechtlich bindend und sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer Schutz bietet.

Die Kauf- und Verkaufsurkunde (Escritura de Compra e Venda)

Der Kauf- und Verkaufsvertrag wird in der Regel vorbereitet und von einem Notar (Notário) überprüft. Kopien der relevanten Dokumente werden oft vor dem geplanten Tag für die Vollendung angefordert, damit der Notar das Dokument ausschreiben kann (weil es eine lange und mühsame Arbeit sein kann). Nichtsdestoweniger wird das Schlußdokument für alle Parteien laut gelesen, damit Sie bestätigen können, daß alle Details genau Ihren Wünschen und Erwartungen entsprechen.