Maria Plamenova,  Montag, 4. November 2013



Übersetzt von Jos Deuling,

Das Kaufen von Grundstücken in Bulgarien durch einen Ausländer ist nicht einfach. Obwohl das Land seit 2007 Mitglied der EU ist, unterscheidet sich die bulgarische Gesetzgebung im Immobilienbereich noch sehr von der europäischen. Daher verwundert es, daß trotzdem so viele Ausländer bereit sind, sich einem so schwierigen Prozeß zu unterziehen. Es gibt eine einfache Antwort: Der bulgarische Immobilienmarkt bietet ausgezeichnete Immobilien zu sehr niedrigen Raten.

Es gibt viele Besonderheiten, wenn Sie als Ausländer Land in Bulgarien erwerben möchten, aber viele Menschen sind bereits durch diesen Prozeß gegangen und jetzt gibt es klare Antworten, wie er durchzogen werden sollte.

Nach dem bulgarischen Gesetz ist es für ausländische Personen nicht erlaubt, bulgarisches Land zu besitzen. Es gibt immer ein "aber" in einem solchen Verbot. Das Gesetz ermöglicht, als Ausländer eine bulgarische Firma zu gründen und für eine Firma gibt es kein Hindernis eigenes Land zu besitzen. Es existiert ein weitverbreitetes System ein Unternehmen zu gründen, dessen Eigentümer und Führungskräfte Ausländer sind. Diese Unternehmen kaufen dann das Grundstück. Üblicherweise dauert der ganze Kaufprozeß etwa zwei und oft sogar einen Monat und dann ist der Ausländer stolzer Besitzer einer bulgarischen Immobilie, natürlich durch seine bulgarische Firma.

Normalerweise schalten die Ausländer Rechtsanwälte vor Ort ein, erteilen ihnen eine schriftliche Vollmacht und lassen die Rechtsanwälte den komplexen Prozeß bearbeiten. Dies bedeutet natürlich zusätzliche Kosten.

Zunächst einmal: Um eine geeignete Immobilie zu wählen, muß der Käufer Bulgarien mindestens für eine Woche besuchen um sich einige Immobilien, in der Regel mit einem Makler, anzusehen. Es hilft wirklich, wenn Sie sich die Zeit nehmen einige Häuser zuerst online zu betrachten. Dies gibt Ihnen eine bessere Auskunft und Idee, was auf dem Markt angeboten wird und was bei der Suche Ihren Vorstellungen entspricht. Die Maklerprovision wird vom Käufer bezahlt. Diese beträgt in der Regel 3-4 % des tatsächlichen Wertes der Immobilie.

Nach der Wahl der Immobilie sollte der Käufer eine Vollmacht an den Anwalt erteilen und danach kann er wieder in seine Heimat gehen. Der Rechtsanwalt eröffnet ein Firmenkonto, das mit 1 Euro gutgeschrieben werden sollte. Dies ist das minimale Kapital für eine GmbH in Bulgarien. Nach der Registrierung des Unternehmens kann dieses Konto geschlossen werden und das Unternehmen eröffnet ein neues Girokonto, das später für die Übertragung des Geldes für den Kauf verwendet wird.

Die Anwaltsgebühren für die Registrierung des Unternehmens mit allen notwendigen Unterlagen, Übersetzungen und Steuern beträgt ca. 400-500 Euro und dieser Prozeß dauert in der Regel etwa eine Woche.

Abgesehen von der Vollmacht für die Firmengründung bevollmächtigen die Ausländer ihren Anwälten ein weiteres Rechtszeugnis für den eigentlichen Kauf der gewählten Immobilie in ihrem Auftrag. Dies erlaubt dem Anwalt, einen Vorvertrag mit dem Eigentümer zu schließen. Nach der Unterzeichnung dieser Vereinbarung, sollte der Käufer 10% des gesamten Immobilienwertes zahlen. Diese Kaution ist nicht erstattungsfähig, falls der Käufer aus irgendeinem Grund die Transaktion abbricht. Dem Eigentümer der Immobilie, sollten alle Unterlagen für die Transaktion, eine Skizze des Eigentums, steuerliche Bewertung, Eigentumsurkunde usw. übermittelt werden. Die Unterstützung des Anwalts ist immer wichtig und nützlich, vor allen Dingen für einen Ausländer.

Der Rechtsanwalt prüft ob alles mit den Unterlagen in Ordnung ist, und wenn dies der Fall ist, kann der Käufer den Restbetrag für den Kauf auf sein Firmenkonto überweisen. Jetzt kommt die Zeit für die notarielle Transaktion, die einige zusätzliche Kosten enthält. Die Notargebühren betragen ca. 3 % des Transaktionswertes. sie werden in der Regel durch den Käufer bezahlt, es sei denn, mit dem Verkäufer anders verhandelt (manchmal können sie zwischen dem Käufer und dem Verkäufer aufgeteilt werden). Diese Gebühren beinhalten die 2,5 % Gemeindesteuer. Bei der Berechnung der Kosten für eine solche Investition in eine bulgarische Immobilie müssen die Käufer einige jährlich zusätzliche Steuern im Auge haben. Es gibt eine Steuer für bewohnte Häuser, die jeder Eigentümer in Bulgarien jährlich zahlen muß. Es ist ein Prozentsatz der Vermögenssteuerbeurteilung und ist für jede Gemeinde unterschiedlich, ausgehend von 0,1 % bis zu 4 %. Ein weiterer wichtiger Kostenaufwand der nicht unterschätzt werden sollte, ist die Müllsammlung Gebühr. Es wird berechnet als Tausendstel der Vermögenssteuer-Bewertung und kann von 1 bis 10 ‰ betragen.

Viele Ausländer beauftragen ihre Anwälte mit der Regelung aller Einzelheiten des Kaufs, einschließlich der Notariatsgeschäfte, aber viele andere ziehen es vor, bei einer solchen Transaktion anwesend zu sein, trotz der Reisekosten. Wenn der Ausländer vorzieht, persönlich anwesend zu sein, ist die Anwesenheit eines vereidigten Übersetzers erforderlich. Das kostet etwa 40-50 Euro.

Der Kauf einer Immobilie durch eine Hypothek ist auch eine Option für die Ausländer. Bulgarische Banken sind gerne bereit, für solche Zwecke Kredite zu verleihen, nachdem der Käufer alle notwendigen Unterlagen (Kopie eines Arbeitsvertrages, Einkommensteuerform usw.) vorgelegt hat. Die jährlichen Zinssätze für solche Darlehen belaufen sich momentan auf 6-7 %.

Als Schlußfolgerung kann man mit Sicherheit erwähnen, daß der Kauf von Immobilien in Bulgarien keinen einfachen Prozeß darstellt und einige Zeit in Anspruch nehmen kann. Der Käufer muß das Land mindestens einmal oder öfters besuchen, wenn er in den Prozeß eingebunden werden möchte. Und viele Leute tun das aus offensichtlichen Gründen - gute Qualität und niedrigere Kosten.