Wouter Haaijman,  Donnerstag, 10. Juni 2021

 

(Dieser Artikel wurde mit Google Translate und Duden Rechtschreibprüfung aus dem Niederländischen übersetzt von Jos Deuling).

Wenn Sie ein Haus auf einer Website gesehen haben, ist es oft schwierig festzustellen, ob dieses Haus wirklich etwas für Sie ist. Die Fotos sind nicht immer eindeutig und die Beschreibung ist mit Vorsicht zu genießen.
Wissen Sie, warum Fotos von Häusern, die von Immobilienmaklern präsentiert werden, oft so bedeutungslos sind?

Wohnungen werden regelmäßig von mehr als einem Immobilienmakler angeboten. Ein Immobilienmakler, der ein Haus zu verkaufen hat, möchte nicht, dass es zu erkennbar ist, da dies andere Immobilienmakler zu diesem Haus führen kann. Das Fehlen eines Fotos von der Außenseite eines Hauses - für den Käufer meines Erachtens unabdingbar und daher äußerst ärgerlich - dient dem Schutz der Ware. Wenn Sie dennoch glauben, ein Haus gefunden zu haben, können Sie nach Frankreich reisen, um dieses Haus zu besuchen und das Beste zu hoffen. Sie können auch dem Eigentümer oder Immobilienmakler (wir nennen ihn „Verkäufer“) zunächst einige Fragen stellen, um mehr über das Haus zu erfahren.

Letzteres tun die meisten Käufer. Sie stellen einige Fragen zum Haus und zur Umgebung und denken dann, dass sie genug Informationen haben, um eine erste Wahl zu treffen. Sie besuchen das Haus in Frankreich, stellen einige Fragen und entscheiden vor Ort, ob es tatsächlich ihren Anforderungen und Wünschen entspricht.
Leider wissen Käufer nicht immer genau, wonach sie suchen. Die Auswahlkriterien werden während der Suche oft geändert, je nach besuchtem Haus. Auch deshalb stellen Käufer im Allgemeinen zu wenig Fragen. Das muss keine Probleme bereiten, aber Vorbeugen ist besser als heilen.
Was halten Sie von dem Fall, dass ein Hausbesitzer so tut, als würde er sein Haus verkaufen, um seine Bank in Schach zu halten? Der Kaufpreis seines Hauses war so hoch wie seine Schulden bei der Bank. Ein englisches Ehepaar, das sein Haus kaufen wollte, hatte sein Haus in England verkauft und war am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags mit dem Umzugswagen in Frankreich angekommen. Der Besitzer teilte ihnen dann kühl mit, dass das Haus nicht mehr zu verkaufen sei. Er hatte von der Bank mehrere Monate lang eine Gnadenfrist bekommen und es war ihm egal, dass er das Leben einer Familie komplett zerstört hatte.
Das Vorstehende weist darauf hin, dass es auch wichtig ist, Informationen über einen Verkäufer zu erhalten. Zugegeben, das ist nicht immer einfach, aber es gibt Möglichkeiten, zumindest einen Hinweis darauf zu erhalten, was den Käufer erwartet.
Um Ihnen beim Stellen von Fragen zu helfen, habe ich unten einige Fragen eingefügt. Die Antworten sollten eine gute Vorstellung vom Haus der Umgebung, dem Eigentümer, den Risiken und einigen anderen Dingen geben.
Es reicht nicht aus, dem Verkäufer nur Fragen zu stellen. Informationen von der Gemeinde, Nachbarn und Webseiten runden das Bild ab. Diese Liste kann keinen Anspruch auf Vollständigkeit erheben und kann vom Käufer ergänzt werden.
Einige Fragen scheinen völlig überflüssig, aber ich kann Ihnen versichern, dass dies nicht der Fall ist. Die Fragen basieren auf Situationen, die tatsächlich eingetreten sind. Einige sind nicht relevant, aber hoffentlich ist die Liste als Ausgangspunkt hilfreich. Vielleicht können Sie sich zu Hause eine Liste mit Fragen erstellen, auf die Sie in jedem Fall Antworten haben möchten. Ich kann nicht umhin zu betonen, dass es wichtig ist, dass Sie tatsächlich Antworten auf diese Fragen erhalten. Sie standen auf Ihrer Liste, also hielten Sie sie für wichtig. Lassen Sie sich nicht irreführen. Stellen Sie außerdem sicher, dass Sie – oder Ihr Rechtsberater – eine schriftliche Bestätigung aller Verpflichtungen erhalten.

Der Verkäufer

Angaben zum Verkäufer (Makler, Eigentümer). Vergessen Sie nicht den Namen des
Ansprechpartners, Telefonnummern (Festnetz und Mobil) und E- Mail-Adresse.
Achtung: Ein Immobilienmakler kann sich weigern (oder sehr zurückhaltend sein), den Namen des Eigentümers anzugeben. Das ist verständlich und sollte nicht persönlich genommen werden. Dies ist wahrscheinlich möglich, nachdem Sie einen 'Bon de Visite’ unterschrieben haben.
Ist der Makler bei einem offiziell anerkannten Berufsverband – zum Beispiel FNAIM – registriert?
Haben Sie es mit einem Immobilienmakler oder einem Agent Commercial zu tun? Ein Agent Commercial mag ehrlich sein, aber er kann auch glauben, dass professionelle Etikette nicht so wichtig ist. Es lohnt sich, dies herauszufinden oder zumindest davor gewarnt zu werden.

Informationen zur Immobilie
Achtung: Ein Immobilienmakler kann sich weigern oder sehr zurückhaltend sein, die Adresse einer Immobilie anzugeben. Auch dies wird einfacher, nachdem Sie einen 'Bon de Visite’ unterschrieben haben.

Adresse, Region & Abteilung
in welcher Commune liegt das Haus?
Wie lautet die Grundstücksnummer des Hauses? Dies ist in der Kaufurkunde angegeben.
Wenn Sie die Gemeinde und die Grundstücksnummer kennen (manchmal gibt es mehr als eine Grundstücksnummer), finden Sie Informationen über das Grundstück, das Gelände und die umliegenden Grundstücke unter: www.cadastre.gouv.fr NB. Ohne die Grundstücksnummer ist es fast unmöglich, die Immobilie auf der Website zu finden. Informationen zu möglichen Risiken in der Gemeinde finden Sie auf der Website: www.prim.net
auf welcher Höhe befindet sich das Haus? Es wird gesagt, dass die Temperatur pro 100 Höhenmeter um 1 °C sinkt. Ist das wirklich so? Tatsache ist, dass es auf 1200 m deutlich kälter ist als auf 600 m.
Was wird zum geforderten Preis verkauft?
> Hauptgebäude
> Nebengebäude (fordern Sie eine Spezifikation an)
> Garten und Grundstück (in m²)
Gibt es Rechte an diesem Haus oder dem Gelände, z. B. Wegerechte, Entwässerungsrechte etc.? Wenn dies wichtig ist: Lassen Sie sich die Antwort schriftlich bestätigen und von einem Experten prüfen lassen.
Gibt es eine detaillierte Auflistung des Verkaufsumfangs (Schränke, Scharniere und Schlösser, Antennen, Schüsseln usw.) und wenn nicht, wann kann diese Aufstellung erstellt werden? Ist der Verkäufer bereit, diese Inventarliste zu unterschreiben? Er muss daher schriftlich bestätigen, was im (und auf) dem Haus verbleibt.

Preisvorstellung und Kosten

Wie hoch ist die Preisvorstellung für das Haus?
Was ist in diesem Preis enthalten (z. B. Maklerprovision, sonstige Kosten)?
Mit welchen weiteren Kosten muss der Käufer rechnen?
Kann der Verkäufer eine zuverlässige Angabe über den Gesamtbetrag erhalten, den er ausgeben muss, um Eigentümer dieser Immobilie zu werden?

Mögliche Risiken für den reibungslosen Ablauf

Wie viele Eigentümer gibt es?
Wenn es einen Eigentümer gibt:
> Warum verkauft er das Haus?
> Handelt es sich um einen normalen Verkauf z. B. Umzug in eine andere Wohnung?
> Ist es eine Erbschaft?
> Hat der Eigentümer finanzielle Probleme, z. B. Schulden bei einer oder mehreren Banken
Bei mehreren Eigentümern:
> Wer sind diese Eigentümer, zB Familie oder Bank?
> Warum verkaufen sie?
> Sind alle mit dem Verkauf einverstanden?
> Ist dies schriftlich und wenn nicht, liegt diese Bestätigung vor?
Wenn es sich um einen Verkauf durch eine Eigentümergemeinschaft (zB eine Familie) handelt, wie wahrscheinlich ist es, dass dies zu einem Problem, einer Verzögerung oder sogar einer Stornierung des Verkaufs führt? Unwahrscheinlich, möglich oder nicht möglich.
Wie lange steht das Haus zum Verkauf?
Wurde der Angebotspreis des Hauses jemals reduziert und wenn ja, wann und um wie viel?
Wird der Besitzer akzeptieren, dass ihm ein maßgeschneiderter Compromis de Vente präsentiert wird?
In welchem Zeitrahmen möchte der Verkäufer den Verkauf abschließen, d.h. wie viele Monate nach Unterzeichnung des Compromis de Vente möchte er den Kaufvertrag unterzeichnen und wird der derzeitige Mieter (der nicht der Eigentümer sein muss) das Haus verlassen haben?
Ist der Verkäufer bereit, eine „Strafklausel“ (definiert im Compromis de Vente) zu akzeptieren, falls er für eine Verzögerung beim Abschluss des Verkaufs (Unterzeichnung des Kaufvertrags) oder der Räumung der Immobilie verantwortlich ist?
Achtung: Strafklauseln müssen von Ihrem Rechtsberater und nicht vom Makler erstellt werden.
Ist das Haus leer oder bewohnt? Wenn bewohnt, wer lebt dort? Verkäufer/Eigentümer oder Mieter?
Welche solide Garantie hat der Käufer, dass der Eigentümer oder ein Mieter das Haus zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (der Übertragung) verlassen hat? Ist der Verkäufer bereit, eine „Strafklausel“ (definiert im Compromis de Vente) zu akzeptieren, wenn das Haus zum Zeitpunkt der Hausübergabe nicht leer steht?
Achtung: Strafklauseln müssen vom gesetzlichen Vertreter des Käufers und nicht vom Makler entworfen und ausgehandelt werden.
Hatte der Verkäufer schon einmal ernsthafte Meinungsverschiedenheiten mit Nachbarn – zum Beispiel wegen der Standortabgrenzung oder der Vorfahrt? Wenn ja, was ist/war diese Meinungsverschiedenheit und wurde sie gelöst? Könnte diese Meinungsverschiedenheit den Verkauf gefährden?
Gibt es andere (laufende oder gelöste) Probleme, wie z. B. Probleme mit der Gemeinde oder anderen Regierungsbehörden? Wenn ja, was ist/war diese Meinungsverschiedenheit und wurde sie gelöst?
Ist die Zufahrt zum Haus über die öffentliche Straße möglich oder ist die Zufahrt nur über das Nachbargrundstück möglich?
Folgende Fragen können nur an den Makler oder Notar gestellt werden:
> Sind Ihnen Ansprüche auf diese Immobilie bekannt, die den Verkauf gefährden könnten, z.B. von Familienangehörigen, Bank oder anderen Finanzinstituten oder anderen? Geben Sie die Ansprüche an.
> Hat sich der Eigentümer gegenüber früheren potenziellen Käufern immer korrekt verhalten?
> Hat der Verkäufer die Immobilie jemals aus dem Verkauf genommen? Wenn ja: warum und wie und wann hat er damals einen potenziellen Käufer informiert (sofern zutreffend)?
> Sehen Sie, möglicherweise basierend auf früheren Verkäufererfahrungen und anderen historischen Informationen, irgendwelche Probleme bei der Erfüllung dieses Kaufs aufgrund von Verkäuferaktionen? Wenn ja, welche Ereignisse waren das?
>Allgemein: Was sollte ich als potenzieller Käufer wissen, um einen möglichen Kauf abzusichern?

Mehr zum Haus

Müssen Sie etwas über das Haus oder die Umgebung wissen, bevor Sie das Haus besuchen? Mit anderen Worten kann bei der Besichtigung der Immobilie der Eindruck entstehen, dass die Präsentation des Verkäufers (oder Ihres Büros, falls über einen Makler verkauft) nicht vollständig ist oder kein wahrheitsgetreues Bild der Immobilie wiedergibt?
Fragen Sie den Verkäufer, ob es irgendwelche versteckten Probleme im Zusammenhang mit der Immobilie oder der Umgebung gibt, die Sie beachten sollten? Fragen Sie nach einer genauen Antwort: keine Probleme oder es gibt Probleme (diese müssen angegeben werden) und lassen Sie sich diese Antwort schriftlich bestätigen.
Bitten Sie den Verkäufer, den Zustand des Hauses von innen und außen anzugeben? Antworten sind sehr subjektiv. Fordern Sie daher eine zusätzliche Erklärung an. Auf Wunsch können Sie diese Einteilung natürlich an das von Ihnen gesehene Haus anpassen.
> Einzugsbereit
> Benötigen nur allgemeine Renovierungsarbeiten wie Lackieren
> Umbauten erforderlich, z. B. neue Küche, Bäder etc.
> Welche Art von Wiederherstellung (Reparaturen) benötigt
> Benötigen Sie viele Reparaturen (Reparaturen)
> Große Renovierung nötig
> Teilweiser Umbau erforderlich (Restaurierung)
> Kompletter Umbau erforderlich (Restaurierung)

Zusammenfassend: Auf einer Skala von 1-10 (10 am besten) wie ist der allgemeine Zustand der Wohnung? Erkläre deine Antwort.
Zusammenfassend: Ist das Haus bewohnbar? Was ist deine Definition von bewohnbar?
Welche öffentlichen Einrichtungen sind angeschlossen? Wissen Sie, wie hoch die Baukosten wären, wenn es nicht verbunden wäre? Strom, Wasser, Gas, Abwasser, Klärgrube, Telefon, ADSL
Welche Heizungsanlage ist installiert? Keine Heizung, Öl, Gas, Strom, Holz, Kombination aus obigem (wenn ja, welche Kombination)?
Gab es in den letzten 2 Jahren Veränderungen/Renovierungen am Haus? Wenn ja, welche Anpassungen wurden vorgenommen, wurden sie von einer renommierten (anerkannten) Firma oder einem ortsansässigen Handwerker durchgeführt, wann wurden die Arbeiten vollständig abgeschlossen, sind die Arbeiten noch gewährleistet, wurde eine städtische Genehmigung eingeholt? Ist eine Kopie der Zulassung vorhanden? Falls nein: Kann eine schriftliche Bestätigung eingeholt werden, dass keine Renovierung stattgefunden hat oder keine Genehmigung erforderlich war?
Wie hoch sind die jährlichen Steuern (Taxe Foncière & Taxe d'Habitation) für diese Immobilie?
Wurde eine CU oder eine Permit de Construire für eine noch nicht fertiggestellte Änderung dieser Immobilie, zB ein Schwimmbad, ausgestellt?
Gibt es für diese Immobilie einen PPRN (Plan de Prévention des Risques Naturels prévisibles)? Wenden Sie sich in diesem Fall bitte an Ihren Rechtsberater.
Wurde für Projekte im Umkreis von 2-3 km um dieses Grundstück ein Bebauungsplan (Plan d'Ocupations des Sols oder POS) genehmigt?
Wenn Sie ein Grundstück kaufen: Welcher COS-Koeffizient d'Occupation du Sol ist zulässig.
Gibt es Aktivitäten in unmittelbarer Nähe der Wohnung und/oder der Gemeinde, die Ihre Interessen beeinträchtigen könnten? Fragen Sie gezielt nach Störungen der Ruhe und des Friedens. Einige Beispiele:
> Gibt es eine Ausgrabung in der Nähe? Wenn ja, verursacht es eine Belastung (Lärm, Staub, starker Verkehr usw.)?
> Übt die Air Force dort jemals und wie oft?
> Übt die Armee in der Nähe (z.B.: Schießübungen)
> Befindet sich in der Nähe eine Militärkaserne, die Störungen verursacht (starker Verkehr, nächtliche Soldaten)?
> Gibt es in der Nähe ein Center Secour mit regulären Krankenwagen oder Feuerwehrautos, die mit Sirenenlärm vorbeifahren?
> Gibt es tagsüber, nachts usw. Verkehrslärm?
> Lärmbelästigung (Menschen, Mopeds etc.) auf kurze Distanz (zB im Dorf auf dem Dorfplatz oder in der Stadt an einer Straßenecke).
> Feste in der Nähe des Gemeindehauses (zB: wird das Gemeindehaus für Hochzeiten und Feste vermietet?)
> Sind andere Aktivitäten organisiert, die störend sind (z. B. Diskotheken)
> Befinden sich in der Nähe Fabriken, die (regelmäßig oder sporadisch) Belästigungen verursachen. NB diese Fabriken können meilenweit entfernt sein.
Gibt es Signalempfang für das Handy? Wie stark ist dieses Signal?
Kann man TV über eine Antenne und/oder eine Schüssel empfangen?
Ist ein ADSL-Anschluss im Haus möglich?

Der Standort, die Umgebung und die Gemeinschaft

Wie liegt das Haus in Bezug auf Norden, Süden usw.? Kann eine einfache Skizze erstellt werden? Sie können diese Informationen auch (teilweise) auf www.cadastre.gouv.fr finden, aber dort finden Sie keine Informationen über hohe Bäume usw.
Ist das Haus stärker als sonst Sonne und Wind ausgesetzt?
Bekommt das Haus nicht genug Sonne?
Wie sind die allgemeinen klimatischen Bedingungen im Sommer und Winter. Eine allgemeine Angabe ist ausreichend, zum Beispiel: heiß im Sommer und kalt im Winter (meist mit viel Schnee).
War das Haus im Winter schon einmal länger als 1 oder 2 Tage außer Reichweite? Wenn ja, wie lange?
Wurde das Haus in den letzten 25 Jahren schon einmal überschwemmt? Weitere Informationen erhalten Sie unter www.prim.net
Beschreiben Sie den Verkehr in unmittelbarer Nähe des Hauses. Lokal und gelegentlich, Durchgangsstraße mit wenig Verkehr, Durchgangsstraße mit mittlerem Verkehr, Durchgangsstraße mit starkem Verkehr.
Wie viele weitere Expats leben ungefähr in unmittelbarer Nähe und im Umkreis von 5 – 10 Kilometern um das Haus und welche Nationalität haben sie? Es ist nur ein Hinweis möglich.
Hat der Eigentümer Haustiere im oder in der Nähe des Hauses und welche sind das?
Haben die Nachbarn Katzen oder Hunde, die im Garten des Hauses frei herumlaufen?
Wie weit ist es (in km) zu den nächsten Einrichtungen (Geschäfte, Arzt, Zahnarzt, Krankenhaus usw.)
Wie weit ist es (in km) zum Flughafen, Bahnhof (Zug), Hauptstraßen nach Norden und Süden

Die Gemeinde

Sind die Menschen in der Gemeinde an Ausländer gewöhnt?
Wie reagieren die Menschen und vor allem die Nachbarn auf Ausländer?
Lokales Leben: Was wird von der Gemeinde organisiert und sind Ausländer willkommen?
Gibt es ein Dorfhaus? Wenn ja, welche Funktion hat sie?

Diese Fragen werden bereitgestellt, um dem Käufer eines Eigenheims in Frankreich zu helfen und decken nur einen Teil der Informationen ab, die erforderlich sind, um alles über ein Eigenheim in Frankreich zu erfahren.
Es ist jedoch keine vollständige Liste und alle Antworten auf diese Fragen garantieren nicht, dass Sie alle Informationen über dieses Haus erhalten haben.