Hausinspanien.de,  Montag, 13. Oktober 2014

 

Der Kauf einer Wohnung in Spanien aus Händen eines Erben ist sicherlich sehr interessant.

Die Kinder haben meistens kein grosses Interesse an der Wohnung, die ihre Eltern in den 70ger/80ger Jahren in Spanien kauften. Am liebsten wollen sie diese Wohnung so schnell wie möglich in bare Münze verwandeln. Die Höhe der Verkaufspreises ist oft weniger interessant.

Vorvertrag zum Kauf unterzeichnen –ja! Zum Notar? – Nein!

Die Wohnung kann schon zum Verkauf angeboten sein, obwohl die Erbübertragung noch gar nicht ganz abgewickelt ist.

In dieser Situation können Sie ruhigen Gewissens in Verhandlung gehen und die Wohnung kaufen. Der Vorvertrag kann aufgestellt und unterzeichnet werden. Aber sorgen Sie dafür dass eine Passage darin aufgenommen wird, dass Sie danach auch zum Notar gehen, wenn die Erbübertragung abgewickelt ist.

2-in-1 Vertrag - tun Sie das niemals. Sie könnten später mit leeren Händen da stehen.

Oft werden solche Situationen auch als Gelegenheit genommen, die Erbübertragung gleichzeitig mit dem Kaufvertrag abzuwickeln. Das funktioniert wie folgt. Der Notar stellt erst den Erbschein vor, der durch die Erben (also die Verkäufer) unterzeichnet wird. Gleich danach kommt die Kaufurkunde auf den Tisch und wird auch unterzeichnet. Das klingt unschuldig und wird von der verkaufenden Partei oft als völlig risikolos dargestellt. Aber die Unterschrift unter dem Erbschein ist nicht ausreichend. Diese Urkunde muss erst beim Grundbuchamt registriert werden. Es kann passieren, dass die Erbschaft, aus welchem Grund dann auch, nicht im Grundbuch eingetragen wird. In diesem Fall wird die Wohnung auch nicht auf Ihren Namen übertragen. Diese beiden Handlungen im selben Moment dürfen Sie niemals tun. Sie könnten mit leeren Händen dastehen.

Die verkaufenden Erben sind in der Pflicht.

Oft fehlen Dokumente wodurch das Erbe nicht registriert werden kann. Manchmal müssen die Erben auch noch die Erbschaftssteuer bezahlen. In diesem Moment hängt alles vom Handeln der Erben ab. Aber weil sie diese Kaufsumme bereits erhalten haben, besteht für sie kaum noch Anreiz, die fehlenden Dokumente zu suchen oder die Erbschaftssteuer zu zahlen.

Der Notar sichert sich ab.

"Ich weise den Käufer darauf hin, dass die Erbübertragung noch nicht abgewickelt ist. Wegen der Dringlichkeit des Kaufes will der Käufer den Kauf dennoch fortsetzen.” Mit dieser Passage in der Kaufurkunde sichert sich der Notar ab, so dass Sie ihn später nicht zur Rechenschaft ziehen können, wenn mit der Abwicklung der Erbübertragung etwas schief geht. Viele Übersetzer, oft auch der übersetzende Makler, übersehen diesen Nebensatz “aus Versehen”. So etwas kann schief gehen.

Wenn diese Passage dem Käufer, der aufpasst, doch auffällt, wird sie oft als Formalität abgetan. “Das ist nur eine Formalität, Sie können die Urkunde beruhigt unterzeichnen.”, habe ich einen verkaufenden Makler schon mal im Brustton der Überzeugung sagen hören. Auch klingt das noch so überzeugend, es ist sicherlich keine Formalität. Der Notar sichert sich nicht umsonst ab. Er weiss, was schief laufen kann.

Protestieren Sie und unterschreiben Sie nicht.

Wenn Sie in eine solche Situation kommen in der Sie beim Notar sitzen und feststellen, dass die Erben noch nicht als neue Eigentümer beim Grundbuchamt eingetragen sind – protestieren Sie und unterschreiben Sie nicht!

Machen Sie eine schriftliche Erklärung.

Protestieren Sie und lassen Sie den Notar eine schriftliche Erklärung festhalten aus der hervorgeht, dass Sie zur Übertragung erschienen sind. Lassen Sie weiterhin festschreiben, dass Sie nicht unterzeichnet haben, weil die Erbübertragung der verkaufenden Partei noch nicht vollständig abgewickelt ist. Setzen Sie eine Frist, innerhalb derer dieses noch zu geschehen hat. Auf die Weise können Sie nicht in Verzug gestellt werden. Das Grundbuchamt hat das letzte Wort.

Der Notar kann die Erbübertragung beurkunden, aber das ist für Sie noch keine Garantie, dass die Wohnung auf Ihren Namen überschrieben wird. Der Beamte, der die Entscheidung trifft, ist "el registrador”. Er wird die Eintragung verweigern, wenn in seinen Augen etwas nicht stimmt oder nicht es ausreichend deutlich ist, dass die Erben auch die rechtmässigen Erben sind. Das hat dann nichts damit zu tun, dass der Notar die Übertragung beurkundet hat. Der Notar weiss das. Deshalb nimmt er immer die vor genannte Passage mit in die Urkunde auf, so dass er selbst aus der Haftung ist. Wird dieser Fehler nicht behoben, dann wird die Wohnung vielleicht nie Ihr Eigentum werden. Auch haben Sie die Urkunde unterzeichnet und den gesamten Kaufbetrag bezahlt.

In dem Moment, in dem Sie die notarielle Kaufurkunde unterschreiben, muss die Wohnung beim Grundbuchamt auf den Namen der verkaufenden Partei (der/des Erben) bereits eingetragen sein.