Hausinspanien.de,  Donnerstag, 1. August 2013

 

Dürfen es ein paar Meter weniger sein? Das ist kein Problem, bis Sie eine Hypothek beantragen oder umbauen wollen.

Die meisten Käufer kommen erst dahinter, wenn Sie beim Notar sitzen um zu unterzeichnen. Also zu spät.

Genannte Quadratmeter der Wohnung sind immer brutto-bebaute Quadratmeter.

Bei der Wohnung wird selten unterteilt in bebaute Quadratmeter und netto Quadratmeter Wohnfläche. Sie können davon ausgehen, dass jeder die brutto- bebauten Quadratmeter in die Annonce setzt. So auch auf unserer Seite.

Illegal hinzugebaute Quadratmeter.

Vor kurzem haben wir eine Wohnung in den Verkauf genommen. Der Eigentümer erzählte uns dass seine Villa 225 m2 gross war. Er hatte selbst einen Grundriss gezeichnet von der Wohnung. Er verdiente sein Geld als Kunstmaler und Zeichner, das war also eine Kleinigkeit für ihn. Als der Sachverständige von der Bank für den zukünftigen Käufer aktiv wurde, kam die Wahrheit ans Licht. Die Zeichenarbeit des Künstlers verlor schlagartig ihren Wert und wurde eingetauscht gegen die Wahrheit. Nach einigen Messungen und der Kontrolle der Eigentumsurkunde schien die Wohnung offiziell nur 110 m2 zu haben. Der Moment der Wahrheit also. Die übrigen Quadratmeter waren ohne Genehmigung hinzugebaut worden. Also illegal.

Bewertung für die Hypothek.

Die Quadratmeter aus der Eigentumsurkunde sind die einzigen, die der Sachverständige berücksichtigen darf bei der Wertberechnung der Wohnung. Jedenfalls für das Beantragen einer Hypothek, und da geht es ja meistens drum. Und da wird die Geschichte unschön. Zu niedrige Bewertung (die Hälfte des Kaufpreises), unzureichende Finanzierung. Kein Verkauf.

Stellen Sie sich vor dass der Käufer keine Bank eingeschaltet hätte, um den Kauf zu finanzieren.

Sogar im Vorvertrag werden oft die zu vielen Quadratmeter aus der Annonce von der Website aufrechterhalten.

Der Moment der Wahrheit kommt oft im Augenblick der Unterzeichnung vor dem Notar. Die meisten Käufer sind dann sowieso schon angespannt und akzeptieren den Unterschied oder sehen ihn nicht einmal - und unterzeichnen die Kaufurkunde.

Wie ermitteln Sie die tatsächlichen Quadratmeter?

Die tatsächlichen Quadratmeter stehen in der Eigentumsurkunde der Wohnung, die Sie kaufen wollen. Oder noch besser in einem aktuellen Auszug über die Wohnung, den Sie beim Grundbuchamt erfragen können.

Ein gut dokumentierter Vorvertrag ist ganz wichtig.

Sorgen Sie dafür dass Sie immer eine Kopie bekommen von der ursprünglichen Kaufurkunde oder eines Auszuges aus dem Grundbuch, und diese als Anhang an den Vorvertrag angefügt wird. Egal, wie vorläufig dieser Vorvertrag auch sein mag. Das ist nämlich das Dokument, auf dem der ganze spätere Handel ruht und – aufgrund dessen Sie auch Ihre erste Bezahlung an der Verkäufer vornehmen müssen.

Auch bei den spanischen Behörden läuft es schon mal schief.

Spanien hat ein doppeltes System.

Das Katasteramt und das Grundbuchamt sind die 2 Behörden die alle Immobilien in Spanien registrieren und Übersichten anlegen.

Oder besser gesagt: der eine registriert und der andere macht die Übersicht.

Diese 2 Einrichtungen arbeiten prima – leider prima an einander vorbei.

Unterschiede in den Grundstücksflächen sind beinahe an der Tagesordnung.

Auch das ist zu klären.

Indem Sie einen Vermessungsingenieur einschalten, der die tatsächlichen Flächen ans Tageslicht bringt, machen Sie den ersten Schritt in diesem Prozess. Danach folgt noch eine ganze Reihe weiterer. Anhängig von der Situation kann sich die Zeitraum, der dafür nötig ist, ausdehnen bis zu mehreren Jahren. Aber alles im Nachhinein zu klären ist in jedem Falle schwieriger.

Besser vorher kontrollieren.

Man kann alles im Voraus klären, man muss es halt nur tun. Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Dies ist eine offene Tür, in der täglichen Praxis begegne ich oft dem Gegenteil.