Jos Deuling,  Samstag, 7. September 2013

 

Dieser Artikel ist Teil einer Serie von sieben Artikeln über den Verkauf einer Immobilie in Spanien. Die anderen Artikel in der Serie decken die folgenden Themen:

Immobilienmakler Checkliste
Liste der erforderlichen Unterlagen
Vermieten mit Kaufoption und Probleme mit den Mietern
Wertzuwachssteuer und Plusvalia Steuer
Kosten Verkäufer können 20% des Verkaufspreises betragen
Tipps & Tricks

Einen Anwalt für die Abwicklung der Verträge einschalten

Der Verkauf von Immobilien in Spanien ist ein komplizierter Prozess mit Tücken. Normalerweise wird der Immobilienmakler Sie durch den Prozess führen. Wenn Sie einen professionellen Makler haben, wird alles in Ordnung sein. Doch in der Literatur und im Internet liest man oft, daß man zusätzlich einen Anwalt für die rechtlichen Aspekte des Verkaufs einschalten soll.

Die Kosten für einen Rechtsanwalt betragen zwischen 1% und 1,5% des Verkaufspreises. Einige Anwälte nehmen eine Pauschale von 2500 Euro. Sie können die Anwaltkosten von der Kapitalertragsteuer in Abzug bringen. Bitten Sie Ihren Anwalt um eine Rechnung mit ausgewiesener Mehrwertsteuer.

Vorläufiger und endgültiger Kaufvertrag

Wenn ein Käufer gefunden wurde, nimmt der Verkäufer das Haus vom Markt. Der Käufer zahlt eine Kaution von 3000 Euro und unterschreibt einen Vorvertrag, einen (Contrato de Reserva). Der (Contrato de Reserva) enthält eine Klausel, die den Käufer verpflichtet innerhalb 15 bis 21 Tage eine Anzahlung von 10% des Verkaufspreises zu zahlen. Der Käufer benötigt diese Zeit um seine Hypothek abzuschließen. Und sein Anwalt kann eine weitere Nachforschung über die Immobilie stellen. Wenn Hypothek und Nachforschung abgeschlossen sind, steht dem Verkauf nichts mehr im Weg. Bezahlt der Käufer die Anzahlung von 10%, dann kann der endgültige Kaufvertrag, den (Compraventa) erstellt werden. Allerdings, wenn der Käufer keine Anzahlung innerhalb des angegebenen Zeitraums erledigt, erhält der Verkäufer die Kaution von 3000 Euro. Das ist akzeptabel. Das Haus wurde immerhin vom Markt genommen und der Verkäufer war so nicht in der Lage in diesem Zeitraum mit anderen potenziellen Käufern zu verhandeln.

In dem vorläufigen und endgültigen Kaufvertrag sind enthalten: Verkaufspreis, Vertragsstrafen und das Datum, an dem die letzte Zahlung zu erfolgen hat.

Promesa de Compraventa und Contrato de Arra

Es gibt 2 weitere Vertragsarten, die hineinbezogen werden können. Der Promesa de Compraventa enthält das Versprechen ('Promesa'), daß die Immobilie verkauft wird. Der Contrato Arras enthält die Einigung über das Datum des Verkaufs.

Fügen Sie immer Vertragsklauseln hinzu

Eine der Strafklauseln ist oben bereits beschrieben. Verspätet sich der Käufer mit seiner Anzahlung von 10%, dann verliert er die 3000 €, die er als Anzahlung geleistet hat. Aber Vorsicht, wenn der Verkäufer sich aus dem Verkauf zurückzieht, muß er 6000 € zahlen, den doppelten Betrag der Anzahlung. Ein Rücktritt kann vorkommen, wenn der Verkäufer eine Restschuld auf die Hypothek hat und die Bank dem Verkauf nicht zustimmt. Nach dem Zusammenbruch des spanischen Immobilienmarktes bleiben viele Verkäufer mit einer Restschuld stecken. So ist es ratsam Ihre Bank zu kontaktieren bevor Sie Ihr Haus zum Verkauf anbieten. Sie müssen einfach vorher wissen, ob Ihre Bank mit dem Verkauf einverstanden ist und ihn nicht blockiert.

Strafklauseln gelten für beide Parteien, Käufer und Verkäufer! Sie sorgen dafür, daß Käufer und Verkäufer nicht ohne Kosten vom Vertrag zurücktreten können. Als der spanische Immobilienmarkt noch boomte, gewährleisteten Klauseln, daß der Verkäufer sein Haus nicht zu einem höheren Preis an eine andere Person verkaufte. Jetzt ist es genau das Gegenteil. Der Verkäufermarkt hat sich in einen Käufermarkt verwandelt. Strafklauseln sichern, daß der Verkäufer kompensiert wird, wenn der Käufer seine Verpflichtungen nicht erfüllt.

Wenn der Käufer in Teilbeträgen bezahlen möchte und Sie damit einverstanden sind, dann können Sie eine entsprechende Klausel im Vertrag aufnehmen, daß der Käufer den bereits gezahlten Geldbetrag verliert, wenn er den vollen Betrag innerhalb der vereinbarten Frist nicht bezahlt. Wenn der Käufer bereits 150.000 € gezahlt hat, jedoch nicht in der Lage ist den restlichen Betrag von 50.000 € zu erfüllen, würden Sie in der Theorie um 150.000 € reicher werden. In Wirklichkeit funktioniert es nicht so und es wäre auch nicht vernünftig. Der Käufer wird eine solche Sache vor Gericht bringen. Der Richter wird, in aller Fairness, ein Urteil unter Berücksichtigung der Zeit fällen, in der der Käufer im Haus gewohnt hat und unter Berücksichtigung der Kosten des Verkäufers. Der Richter wird die Vertragsstrafen ignorieren und eine angemessene Entschädigung bestimmen. Solche Rechtsstreitigkeiten stellen oft ein langwieriger Prozeß dar. Während dieser Zeit können Sie Ihr Haus nicht erneut zum Verkauf anbieten.

Wenn Käufer oder Verkäufer kurz vor der Unterzeichnung des endgültigen Vertrags krank werden und nicht in der Lage sind bei der Unterzeichnung anwesend zu sein, wäre es unangemessen eine Strafe zu zahlen. Eine Klausel im Vorvertrag soll dies garantieren. Diese Klausel ist basiert auf Artikel 1105 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuches: "Der Abbruch wird verursacht, weil außergewöhnliche Umstände vorliegen, die nicht hätten vermieden werden können, da alle zumutbare Maßnahmen ergriffen worden sind." Die Unterzeichnung des Kaufvertrages wird auf einen späteren Zeitpunkt verschoben. Es muss ein ärztliches Attest als Nachweis vorgelegt werden, daß Käufer oder Verkäufer nicht bei der Übertragung der Besitzurkunde anwesend sein können.

Der Kaufvertrag beinhaltet in der Regel eine Klausel, wonach der Verkäufer bis zur endgültigen Unterzeichnung des Kaufvertrages für alle Kosten die Verantwortung zu tragen hat, die mit der Immobilie verbundenen sind. Sie sollten dabei an die Kosten von Gas und Licht denken, Wasser-Gebühren und die Kosten für die Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios). Die Kosten der Eigentümergemeinschaft sind Kosten für die Aufrechterhaltung des gemeinsamen Gartens, Schwimmbad, Aufzüge und internen öffentlichen Bereichen.

Sie sollten Klauseln im Verkaufvertrag gegen Menschen aufnehmen, die vorgeben Ihr Haus kaufen zu wollen. Solche Menschen ziehen ein, zahlen nicht und weigern sich das Haus zu verlassen.

Einige zusätzliche Tipps:

Hüten Sie sich vor mündlichen Vereinbarungen. Eine mündliche Vereinbarung ist in Spanien rechtsverbindlich.
Wenn Sie Ihr altes Haus verkaufen und ein neues Haus bauen lassen, fügen Sie dann im Kaufvertrag eine angemessene Frist bis zur Übergabe der Immobilie ein. Es ist ja nicht sicher, ob Ihr neues Haus zeitgerecht fertig ist. Diese Klausel ist im Moment angesichts der aktuellen Situation des spanischen Immobilienmarktes nicht relevant. Es gibt zurzeit eine große Nachfrage. Welcher Käufer möchte ein paar Monate warten, bis der Verkäufer in sein neues Haus einziehen kann?
Die Vertragsgestaltung muß genauestens ausgeführt werden. Es ist wichtig, daß Sie genau wissen, welche Vereinbarungen getroffen werden. Es kann nützlich sein, einen Deutsch sprechenden Anwalt einzuschalten, der Sie während des Verkaufsprozesses unterstützt.