Ein Haus in Bulgarien kaufen: Dokumente, die Sie überprüfen müssen

Gov.uk,  Mittwoch, 29. Juli 2020

Radfahrerpaar Bulgarien

Bevor Sie Ihren Immobilienkauf in Bulgarien abschließen, sollten Sie sich vergewissern:

  • Sie den Grundbuchauszug (кадастрална скица), der im örtlichen Rathaus erhältlich ist, gesehen und die folgenden Angaben überprüft haben:
    • die zum Verkauf stehenden Immobilien und Grundstücke mit den eingetragenen Angaben übereinstimmen und die Verkäufer der/die eingetragene(n) Eigentümer sind
    • es gibt keine Schulden oder Belastungen, wie z.B. eine Hypothek, auf dem Eigentum und/oder es wird kein Gerichtsverfahren gegen das Eigentum wegen Verstoßes gegen das Landplanungsrecht eingeleitet


Für Grundstücke, die nicht im Grundbuch eingetragen sind (nicht für alle Gebiete verfügbar), wird eine Gemeindeskizze (регулационна скица) herausgegeben.

  • Sie haben überprüft, dass die Baugenehmigungen (виза за проектиране) in Ordnung sind und das Grundstück legal gebaut ist. Dies ist besonders wichtig und relevant, wenn Sie Off-Plan oder direkt von einem Bauträger kaufen. Das Rathaus kann Sie darüber informieren, ob für das Gebäude alle Lizenzen und Genehmigungen vorliegen, und Ihnen Einzelheiten über die Art des Grundstücks mitteilen. Wenn die Immobilie auf ländlichem oder nicht für den Bau klassifiziertem Land gebaut wird, sollte von den regionalen Regierungsstellen eine zusätzliche Bestätigung eingeholt werden, ob sie den Bau genehmigt haben.
  • Sie haben den letzten Stadtplan geprüft, um festzustellen, ob das Grundstück, das Sie kaufen möchten, Baubeschränkungen aufweist, in einer Grünzone liegt oder einen öffentlichen Weg oder ähnliches enthält. Dieser kann bei der Stadtplanungsabteilung des örtlichen Rathauses eingesehen werden.
  • Sie haben eine Immobilienstudie durchgeführt. Dies ist zwar nicht obligatorisch, aber es ist ratsam, einen Chartered Surveyor (независим оценител) mit der Überprüfung der Immobilie zu beauftragen.
  • Sie kennen den Katasterwert der Immobilie und wissen, wie hoch die Erwerbssteuer sein wird. Der Kataster ist das offizielle öffentliche Register, das Einzelheiten über die Eigentumsverhältnisse an den Immobilien eines Bezirks, einschließlich der Grenzen und Steuerveranlagungen, enthält. Seien Sie sich bewusst, dass die Steuer auf die Bewertung der Immobilie durch den Rat erhoben wird und nicht auf den Verkaufsbetrag.


Stellen Sie sicher, dass Sie die folgenden Dokumente gesehen haben:

  • eine bezahlte Quittung über die jährliche Grundsteuer des Vorbesitzers. Es ist auch ratsam, eine Bescheinigung vom Rathaus zu erhalten, die beweist, dass es keine unbezahlten Steuern aus früheren Jahren gibt.
  • die Katasterbescheinigung mit den genauen Grenzen und Quadratmetern Ihres Grundstücks. Der Katastereintrag wird mit dem Grundbucheintrag durch eine Katasterreferenz verbunden, die in beiden enthalten sein wird. Sie sollten sicherstellen, dass die in beiden Eintragungen enthaltene Grundstücks- und Bodenbeschreibung mit der Nutzungsgenehmigung (Gesetz 16) übereinstimmt, die vom Rathaus für Neubauten oder umstrukturierte Gebäude ausgestellt wird und bescheinigt, dass das Grundstück bewohnbar ist. Sie benötigen dieses Dokument für den Anschluss an Strom- und Wasserversorgungsunternehmen.
  • Quittung zum Nachweis, dass alle Rechnungen der Versorgungsunternehmen vom Vorbesitzer bezahlt wurden
  • Es ist ratsam, vom Verkäufer der Immobilie den Nachweis zu verlangen, dass keine Verbindlichkeiten bezüglich der Immobilie (Steuern und andere gesetzliche Kosten und Gebühren) oder ihrer Nutzung (Verbrauchsausgaben) bestehen. Es wird dringend empfohlen, sicherzustellen, dass Sie eine Kopie einer Bestätigung haben, aus der hervorgeht, dass der Vorbesitzer keine Schulden hat.
  • die Eigentumsurkunde - es ist wichtig zu überprüfen, ob die Urkunde eine genaue Beschreibung des Eigentums enthält
  • wenn Sie eine außerplanmäßige Immobilie kaufen, bestätigen Sie, dass ein von der örtlichen Gemeinde genehmigter Architekturplan für die Immobilie vorliegt. Stellen Sie sicher, dass der Bauträger/Konstrukteur über die notwendige Versicherung verfügt, um eventuelle Baumängel abzudecken.


Nach Fertigstellung sollte die öffentliche Urkunde eine genaue Beschreibung der Immobilie enthalten. Es ist ratsam, dass Sie die Immobilie so bald wie möglich auf Ihren Namen beim Grundbuchamt registrieren lassen, um den vollen Schutz Ihrer Rechte zu gewährleisten. Der Notar kann sogar eine Vorankündigung an das Grundbuchamt senden, sobald die öffentliche Urkunde unterzeichnet ist.

Dieser Artikel von Gov.uk ist Gegenstand einer Open Government Licence. Basierend auf Buying property in Bulgaria. Übersetzt ins Deutsche mittels DeepL Translator.


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Landschaft Bulgarien Das Kaufen von Grundstücken in Bulgarien durch einen Ausländer ist nicht einfach. Obwohl das Land seit 2007 Mitglied der EU ist, unterscheidet sich die bulgarische Gesetzgebung im Immobilienbereich noch sehr von der europäischen. 
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