Ackerland, Tanyas und Weinhäuser kaufen in Ungarn

Robert Kemkers,  Montag, 30. Mai 2016

”Traditional 

Autor: Robert Kemkers,
Übersetzt von Jos Deuling,

Käufe auf dem Weinberg. Vereinfachtes Verfahren im Jahr 2016.

In der Winterausgabe des Mecsek Magazins von 2013 habe ich ausführlich über die Änderungsanträge bis zum 1. Mai 2014 geschrieben, was es vielen Europäern ermöglicht, Ackerland und Weinhäuser zu kaufen. Das Verfahren ist sehr umständlich, aber wie ich schon vorausgesagt habe, wäre es für Obstgärten, Weinberge und Weinhäuser vereinfacht. Das war der Fall! Aber beeilen Sie sich, denn das besondere Verfahren, das dies erlaubt, gilt nur bis Ende 2016.

Belterület, külterület und zártkert

Lassen uns zuerst festlegen, was auf dem Spiel steht. Nach dem Kataster ist das gesamte Eigentum in Ungarn in drei Kategorien unterteilt: "belterület (in städtischen Gebieten), külterület (außerhalb städtischen Gebieten) und" zártkert ". Letztere ist eine Art Zwischenklasse, die bestimmte Merkmale des Bereichs "Innen" teilt und sich "außerhalb" der städtischen Gebiete befindet. Das Gebiet, das sich in der Regel am Rand von oder offensichtlich außerhalb der Stadt befindet, ist förmlich Teil des ländlichen (und sie haben einen landwirtschaftlichen Wert), und die Gemeinde ist nicht verpflichtet, die Straßen zu härten oder öffentliche Versorgungsunternehmen zu versorgen. Im Gegensatz dazu ist es erlaubt, ein Gebäude auf einem Teil des Grundstücks zu platzieren und mehrere Gemeinden erlauben den ständigen Wohnsitz und die Registrierung, wenn das Gebäude bestimmte Standards erfüllt. In der Praxis betrifft dies insbesondere Bereiche der Stadt mit Weinbergen, Obstgärten oder Sommerhäusern.

Katasterblatt entscheidend

Das Katasterblatt zeigt immer deutlich an, in welche Kategorie eine Parzelle fällt. Abgesehen von möglichen Unterschieden zwischen Zonierung und Kataster ist es meist ganz klar, in welche Kategorie ein Objekt fällt. Das Kataster ist entscheidend! Nur wenn die Zonierung einen bestimmten Bereich oder ein bestimmtes Gebiet im Stadtgebiet enthält, ist es möglich, ein Grundstück auf den "inneren Bereich" zu übertragen, wo man gewöhnlich mehr bauen kann. Bis vor Kurzem war dieser Transfer die einzige Möglichkeit für Ausländer, ein Grundstück im Zártkert zu kaufen. Allmählich ist die Gesetzgebung verschärft worden, und die Kommunen zögern, die Zonierung weiter zu vergrößern, weil dies auch eine Menge zusätzlicher Verpflichtungen für die Infrastruktur mit sich bringt. Auch wollen sie die Natur nicht opfern, solange es keine ausreichenden Möglichkeiten innerhalb der bestehenden Zonierung gibt.

Wert in Gold Kronen

Wegen der niedrigeren Landpreise, des freien Raumes und der Nähe zur Natur sind Weinhäuser und Hütten auf einem Weinberg bei vielen Ausländern beliebt. Weil fast das ganze Land im "Zártkert" offiziell ein landwirtschaftliches Ziel mit einem Wert in so genannten "Goldenen Kronen" (AK) hat, gelten dieselben Beschränkungen wie für andere landwirtschaftliche Flächen außerhalb städtischer Gebiete: Ausländer konnten sie nicht kaufen. Wir haben festgestellt, dass mehrere Landsleute dennoch Weinhäuser, Weinberge und Obstgärten gekauft haben, aber das im Namen eines ungarischen Bekannten.

Bis zu 1 Hektar

Die meisten Bauten waren illegal und seit Mitte 2014 werden alle Nießbrauchsrechte und Testamente an "Fremde" widerrufen, und es ist nicht mehr möglich, neue Hypotheken auf landwirtschaftlichen Parzellen zu registrieren. Ab dem 1. Mai 2014 änderte sich das Gesetz: Sowohl Ungarn als auch Ausländer können jetzt landwirtschaftliche Flächen kaufen (einschliesslich des "Zártkert"), insgesamt jedoch maximal 1 Hektar pro Person. Nur offiziell registrierte Landwirte können mehr kaufen. Das Verfahren für den Kauf eines Grundstücks von weniger als 1 Hektar ist sehr kompliziert und zeitaufwändig, da es ein sehr umfassendes System von Vorkaufsrechten gibt: In der Praxis wird für kleine Grundstücke auf dem Zártkert das Verfahren ein Jahr und oft länger dauern. Es sind relativ große Kosten verbunden.

Abbrechen der landwirtschaftlichen Nutzung

Als Reaktion auf viele Beschwerden wird die Gesetzgebung Ende 2015 geändert. Ab 1. Dezember 2015 können Sie den Kataster auffordern, die landwirtschaftliche Nutzung eines oder mehreren Parzellen auf dem Zártkert abzusagen; dies gilt nicht für Objekte außerhalb der Zonierung, einschließlich der so genannten "Tanya's"! Stornierung ist möglich, wenn das Land nicht mehr für die Landwirtschaft genutzt wird, sondern als "Garten" oder "Hof" Ihres Wein- oder Ferienhauses genutzt wird. Diese Stornierung ist grundsätzlich für immer und kann nicht leicht rückgängig gemacht werden. Es ist auch nicht förderfähig für Agrarsubventionen. Das Ergebnis ist nicht, die Parzelle ins städtische Gebiet zu bringen, sondern nur die Beseitigung der landwirtschaftlichen Nutzung und die Beseitigung des langen Verkaufsprozesses mit Vorzugsrechten. Das Grundstück bleibt Teil des "Zártkert", aber die Definition ändert sich zu "zártkerti művelés Alol Kivett terület", was bedeutet, “Land der Weinberge / Kleingärten, die aus der landwirtschaftlichen Nutzung zurückgezogen wurde”. Die Chancen für den Bau oder andere Bestimmungen in der Zonierung bleiben unverändert, aber es gibt kein Maximum zu dem Bereich, der gekauft werden kann. Und es kann ein einfaches, schnelles Verkaufsprozedere folgen, ohne das Recht der ersten Ablehnung, d. h. in der gleichen Weise wie bei einem Objekt innerhalb des städtischen Bereichs.

Kostenlos ... dieses Jahr

Der landwirtschaftliche Wert sollte übergeben werden, aber im Jahr 2016 ist das Verfahren kostenlos. Aber Achtung! Diese Erweiterung ist nur vorübergehend, bis 31-12-2016! Nach diesem Datum gelten die "alten Regeln" wieder, einschließlich des langen Verkaufsprozesses. Ich berate alle Leser, die Immobilien im Zártkert haben und kein professioneller Winzer sind, um diese vorübergehende Verbreiterung der Regeln zu nutzen. Die Formulare zum Starten dieses Verfahrens sind auf Ungarisch. Sie sind im Namen aller amtlich eingetragenen Eigentümer zu unterzeichnen und einzureichen. Ein Rechtsanwalt ist in diesem Fall nicht erforderlich, aber Sie sollten eins einsetzen, da der Text auf dem Formular eine gute Beherrschung des Ungarischen und der gesetzlichen Bestimmungen erfordert. Das Änderungsverfahren variiert in der Praxis von zwei Wochen bis zu einem oder zwei Monaten. Nach der Anpassung kann die Immobilie an die tatsächlichen Nutzer oder an einen neuen Käufer übergeben werden. Leser, die Fragen stellen oder anfangen möchten, können sich an den Unterzeichnenden wenden.

Robert Kemkers
Robert Kemkers - GeGe Group Kft. (GeGe Immobilienhändler und Bewerter GmbH)





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