Denise Watson / Jos Deuling,  Sonntag, 27. Mai 2018

 

Wenn Sie planen, ein Haus in Spanien zu kaufen, sollten Sie sich zunächst fragen, wie hoch Ihr Budget ist. Wie viel Geld haben Sie auf Ihrem Bankkonto zur Verfügung? Wie hoch ist der maximale Hypothekenbetrag, den Sie leihen können? Wenn Sie die Immobilie über eine spanische Hypothek finanzieren möchten, sollten Sie bedenken, dass die Beantragung einer Hypothek in Spanien ein langwieriger Prozess ist.

Juristische Unterstützung

Für den Kauf einer Immobilie in Spanien benötigen Sie von Anfang an jemanden mit juristischem Wissen, der Sie während des gesamten Kaufprozesses unterstützt. Die Beauftragung eines Experten kostet zwar Geld, ist aber oft lohnenswert, da er Sie vor vielen Fallstricken bewahren kann. Am besten beauftragen Sie eine deutschsprachige Anwaltskanzlei in Spanien, die Sie in Ihrer eigenen Sprache unterstützen kann.

Die Nota Simple, eine vereinfachte Darstellung des Kaufvertrags

Beim Kauf einer Immobilie wird der Anwalt verschiedene Prüfungen durchführen. Dabei werden unter anderem das Katasteramt (Catastro) und das Grundbuchamt (Registro de la propiedad) überprüft. Aus den Daten des Grundbuchamts erhalten Sie eine Nota Simple. Das Nota Simple-Dokument enthält einige grundlegende Informationen über die Immobilie: Wie viel Land gehört zum Haus, gibt es Besonderheiten wie unbezahlte Energierechnungen oder rückständige Hypothekenzahlungen? Die Nota Simple muss aktuell sein und darf nicht älter als ein paar Wochen sein. Die Nota Simple ist ein wichtiges Dokument beim Hauskauf in Spanien. Sie können genau sehen, welche Schulden auf der Immobilie lasten. In Spanien sind rückständige Hypothekenzahlungen und andere Schulden an die Immobilie und nicht an die Person gebunden. Dieses Dokument sollten Sie unbedingt gesehen haben, bevor Sie einen vorläufigen Kaufvertrag unterschreiben. Es ist in Spanien gesetzlich vorgeschrieben, dass der Makler oder Verkäufer bei einem Verkauf eine aktuelle Nota Simple vorlegt. (mit englischer Erläuterung).

Prüfung auf offene Schulden

Neben der Überprüfung der Nota Simple sollten Sie auch sicherstellen, dass alle Grundsteuern bezahlt sind. Fordern Sie die letzten drei oder vier Zahlungsbelege der IBI (Impuesto sobre bienes inmuebles), der spanischen Grundsteuer, an. Fragen Sie auch nach den letzten drei oder vier Quittungen der Müll- und Abwassergebühren (basura y alcantarillado). So stellen Sie sicher, dass Sie keine Nachzahlung von Hunderten von Euro erhalten.

Energetische Zertifizierung

Seit dem 1. Juni 2013 ist es in Spanien Pflicht, bei einem Immobilienverkauf ein Energieeffizienzzertifikat vorzulegen. Der Verkäufer muss dieses Zertifikat vorlegen. Da dies in Spanien ein relativ neues Phänomen ist, sollten Sie sicherstellen, dass dieses Zertifikat vorhanden ist. Achten Sie auch auf Betrüger, die ungültige Zertifikate verkaufen.

Verkaufskontrakte

Wenn Sie eine interessante Immobilie gefunden haben, können Sie erwägen, sie durch eine Anzahlung vom Markt zu nehmen. Die Anzahlung fungiert dann als Reservierung. Es gibt zwei Möglichkeiten, eine Immobilie vom Markt zu nehmen: mit einer Reservierungsvereinbarung oder direkt über einen vorläufigen Kaufvertrag.

Bei einer Reservierungsvereinbarung zahlen Sie einen Reservierungsbetrag in Höhe von etwa 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Der Verkäufer verpflichtet sich mit dieser Vereinbarung, die Immobilie nicht weiter zu veröffentlichen. Der Preis wird in dieser Reservierung festgelegt, Verhandlungen über den Preis sind nach Abschluss dieses Vertrags also schwierig.

Eine andere Möglichkeit, die Immobilie vom Markt zu nehmen, besteht darin, einen vorläufigen Kaufvertrag zu unterzeichnen. Bei dieser Option leisten Sie eine Anzahlung auf die Immobilie, die zwischen 5 % und 15 % des Verkaufspreises beträgt. Verkauft der Verkäufer die Immobilie dennoch an einen anderen? Dann erhalten Sie Ihre Anzahlung doppelt zurück.

Sowohl vor der Reservierungsvereinbarung als auch vor dem vorläufigen Kaufvertrag ist es wichtig, dass Ihr Anwalt genügend Zeit hat, um alle Informationen über die Immobilie zu sammeln und sie gründlich zu prüfen. Nach Unterzeichnung des vorläufigen Kaufvertrags wird in der Regel eine Frist von 90 Tagen vereinbart, um weitere Untersuchungen zur Immobilie durchzuführen und verbleibende Angelegenheiten wie z. B. die NIE-Nummer zu regeln. Sollten alle Angelegenheiten vor Ablauf dieser Frist geklärt sein, kann der Termin für die Unterzeichnung selbstverständlich vorverlegt werden.

Unterzeichnung des Kaufvertrags

Vor der Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags müssen die folgenden Punkte geklärt sein:

Die Immobilie wurde überprüft (z. B. auf Pfandrechte wie Hypotheken, aber auch auf die Legalität der Bauten) und verfügt über alle erforderlichen Genehmigungen.
Ein vorläufiger Kaufvertrag wurde unterzeichnet.
Alle Käufer haben einen gültigen Ausweis (Reisepass) und, falls sie nicht die spanische Staatsbürgerschaft besitzen, eine NIE-Nummer.
Sie benötigen ein spanisches Bankkonto, auf dem Sie einen Bankscheck erhalten, um den Verkäufer zu bezahlen.

Gehen Sie nicht auf den Vorschlag ein, einen Teil des Verkaufspreises schwarz zu bezahlen, also außerhalb der offiziellen Verkaufsabwicklung. Nur der Verkäufer profitiert davon, da er weniger Kapitalertragssteuer zahlt. Sobald Sie die Immobilie verkaufen möchten, müssen Sie die zusätzliche Kapitalertragssteuer tragen.

Die Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgt in Anwesenheit eines Notars. Der Notar in Spanien fungiert als Vertreter der spanischen Regierung. Er sorgt dafür, dass der Verkauf gemäß den geltenden Gesetzen erfolgt. Er prüft, ob der Verkauf den spanischen und internationalen Gesetzen entspricht, ob die Nota Simple offene Schulden enthält, ob alle zu erhebenden Steuern korrekt berechnet wurden und ob es keine Hinweise auf Geldwäsche gibt. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags erhalten die Käufer eine Kopie des Kaufvertrags (copia simple), dies kann jedoch einige Tage dauern. Den eigentlichen Kaufvertrag (escritura de compraventa) erhalten sie, nachdem die Immobilie im Kataster eingetragen wurde. Dies kann etwa drei Monate dauern. Das Kataster berechnet dann die jährlichen Grundsteuern, und danach sind Sie "up and running".

Jährliche Grundsteuern

Es gibt zwei kommunale Steuern, die Grundsteuer IBI (Impuestos sobre Bienes Inmuebles) und die lokalen Müll- und Abwassergebühren (basura y alcantarillado). Die IBI können Sie jährlich im Rathaus bezahlen, oder Sie können bei Ihrer Bank ein Lastschriftmandat (domiciliación) erteilen, um den Betrag jährlich automatisch zu überweisen. Die Höhe der IBI liegt zwischen 0,4 % und 3 % des Wertes der Immobilie. Der Prozentsatz hängt von der Region ab, in der Sie wohnen. Die Müll- und Abwassergebühren müssen Sie jährlich in zwei, manchmal auch in vier Raten zahlen. Der Betrag kann bis zu 250 Euro pro Jahr betragen. In Regionen ohne Kanalisation zahlen Sie etwa 50 Euro pro Jahr. Auch diese Steuer können Sie per Lastschrift bezahlen.

Abschließend

Jeder Prozess, der von dem abweicht, was Sie gewohnt sind, kann einschüchternd wirken. So auch der Kauf eines Hauses im Ausland. In Spanien sollten Sie am besten einen eigenen Anwalt und Dolmetscher beauftragen, die Sie während des Kaufprozesses begleiten. Ohne diese Fachleute riskieren Sie Fehler, die Sie noch lange verfolgen könnten.