Jos Deuling,  Dienstag, 19. März 2013

In diesem Blog-Posting beschreibe ich einige Dinge, die Sie beim Kauf eines Hauses in Marokko beachten sollten. Der erste Teil "Vor dem Verkauf" bietet Informationen über Hypotheken, die Rolle des Notars, des Anwaltes und der Immobilienmakler. Der zweite Teil ist eine Beschreibung des Verkaufsprozesses.

Vor dem Verkauf

Finanzierung & Hypothek

Wenn Sie planen, ein Haus oder eine Wohnung in Marokko zu kaufen, dann können Sie eine Hypothek bei einer marokkanischen Bank in Betracht ziehen. Der maximale Betrag den Sie ausleihen können, beträgt 70% des Wertes der Immobilie. Die maximale Länge der Hypothek beträgt 20 Jahre. Bei der Bestimmung des maximalen Darlehensbetrages gehen marokkanische Banken nicht weiter als 40% Ihres Nettoeinkommens.

Eine marokkanische Hypothek ist fast immer eine Hypothek mit einer variablen Höhe der Zinsen, die Sie monatlich zahlen. Eine Hypothek mit festem Zinssatz ist nicht üblich. Tilgungshypotheken sind auch nicht üblich. Eine Hypothek in Marokko ist mit der sogenannten Taux verknüpft. Dies bedeutet, daß Hypothekenzinsen zweimal im Jahr überarbeitet werden. Die Hypothekenzinsen lagen in den letzten Jahren zwischen 5,5% und 10%.


Sanddünen in der Wüste Marokkos

Ausländer und Hypotheken

Einige marokkanische Banken gewähren Ausländern keine Hypothek. Wenn sie eine Hypothek gewähren, dann können Sie in der Regel nur eine Hypothek bekommen mit monatlichen Rückzahlungen. Eine Tilgungshypothek ist nicht möglich.

Ausländer, die bereits ein Haus in eigenem Land besitzen, sollten in Betracht ziehen, eine zweite Hypothek aufzunehmen. Die Hypothekenzinsen sind derzeit niedrig, und Sie haben eine breitere Palette von Hypotheken-Produkten in Ihrem eigenen Land.

Anwalt

Es ist ratsam, sich einen unabhängigen Anwalt zu nehmen. Der Anwalt forscht, ob das Haus in irgendeiner Weise belastet ist. In Marokko sind die Schulden nämlich mit der Immobilie verknüpft, und nicht mit dem Besitzer! Der Anwalt stellt auch sicher, daß der Verkäufer die Immobilie besitzt. Es können mehrere Eigentümer sein. Alle Eigentümer müssen den Kaufvertrag unterzeichnen.

Der Rechtsanwalt berät Sie auch zu den Bedingungen des Vertrages. Sie sollten immer den Absatz "vorbehaltlich Finanzierung“ im Kaufvertrag aufnehmen lassen. Alles sollte rechtlich gut formuliert werden. Als Ausländer können Sie auch einen Anwalt in Ihrem eigenen Land beauftragen. Das ist schon etwas teurer.

Der Immobilienmakler oder Immobilien Entwickler wird wahrscheinlich einen Anwalt empfehlen. Als Ausländer wird es empfohlen, einen unabhängigen marokkanischen Anwalt einzuschalten. Achten Sie darauf, einen Kostenvoranschlag im Voraus zu erhalten.

Notar

Die Rolle des Notars in Marokko ist vergleichbar mit der Rolle des Notars in Frankreich oder Spanien. Marokko war im letzten Jahrhundert ein Französisch und Spanisch Protektorat und hat in diesem Zeitraum Elemente der französischen und spanischen Rechtsordnung übernommen.

Der Notar prüft, ob die Immobilie mit Schulden belastet ist. Er organisiert auch den Papierkram: Kaufvertrag, verbindlicher Kaufvertrag und Hypothekenbrief. Alle Dokumente sind auf Französisch.

Eine weitere wichtige Aufgabe des Notars ist das Sammeln der Steuern. Die Notargebühren erscheinen hoch, weil viele Menschen nicht wissen, daß der Großteil der Kosten staatliche Steuern (z.B. Grunderwerbsteuer) und Kosten für die Registrierung (Kataster, Hypotheken) darin enthalten sind. Die Notarkosten liegen zwischen 0,5 und 1%. Der Prozentsatz hängt von dem Schwergrad des Falles. Wenn er mehr Zeit dazu benötigt, sind die Kosten höher.

Der Notar spielt auch eine wichtige Rolle beim Off-Plan kaufen. Off-Plan bedeutet, daß Sie das Haus auf dem Plan des Architekten basiert kaufen. Beim Kauf einer Off-Plan Immobilie verlangt der Immobilien Entwickler eine Kaution. Um die Verbraucher vor Scheitern des Projekts zu schützen, ist seit November 2003 ein Gesetz in Kraft getreten, der "Vente en l'Etat Futur d'Achevement" genannt (VEFA). Projektentwickler sind erforderlich, um eine Bankgarantie abzugeben. Einige Entwickler entziehen sich diesem Gesetz. Sie können das Geld auf das Bankkonto des Notars hinterlegen. Der Notar zahlt Entwickler nur, wenn das Projekt seine Verpflichtungen erfüllt.

In der Regel soll man nie direkt den Makler oder Verkäufer zahlen. Richten Sie immer Ihr Geld auf einem Sparkonto des Notars ein.

Der Notar ist unabhängig, wie es sein soll. Ich habe irgendwo gelesen, daß es wegen der Korruption ratsam ist, einen unabhängigen Anwalt einzuschalten. Als Ausländer können Sie auch einen Anwalt aus Ihrem eigenen Land in Betracht ziehen, der Sie bei dem gesamten Kauf-Prozeß unterstützt.

Immobilienmakler

Viele Hausbesitzer in Marokko versuchen ihre Häuser durch Mundpropaganda zu verkaufen. Es erspart ihnen 2,5% Agenturprovision. Wenn Sie in Marokko sind und Leute treffen, fragen Sie ob sie Menschen kennen, die ihre Häuser verkaufen möchten. Schließlich sind Sie nicht verpflichtet, einen Makler für die Vermittlung zu nehmen.

Wenn Sie nach einem Ferienhaus oder Apartment in einem der vielen neuen Resorts schauen, dann ist es am besten, einen ausländischen Agenten einzustellen oder nehmen Sie mit dem Entwickler Kontakt auf.

Sie können auch einen lokalen Agenten einschalten, einen Simsaar. Die meisten Simsaars sprechen keine Fremdsprache. Sie brauchen dann einen zuverlässigen Dolmetscher. Simsaars kennen den lokalen Markt und können den Eigentümer der Immobilie überprüfen, sodaß die Möglichkeit auf rechtliche Probleme relativ klein ist. Ein Simsaar verlangt eine Gebühr von 2,5% des Verkaufspreises, die Sie zu zahlen haben wenn der Deal geschlossen ist. Die meisten Simsaars arbeiten ausschließlich auf Provisionsbasis. Manche möchten eine kleine Anzahlung. Wenn Ihre Suche viel Zeit in Anspruch nimmt und Sie viele Immobilien sehen wollen, dann kostet es dem Simsaar viel Zeit um Ihnen behilflich sein zu können. Es ist dann eine gute Idee, einen festen Betrag pro Tag zu zahlen und diesen Betrag von der Provision von 2,5% in Abzug zu bringen. Dies hält den Simsaar hochmotiviert.

Ein paar praktische Tipps:

Stellen Sie sicher, daß der Agent genau weiß welche Art von Immobilie Sie möchten. Wenn die Agentur mit einem Vorschlag anderer Art kommt, nehmen Sie sich einen anderen Agenten.

Erwähnen Sie dem Agenten gegenüber auf keinen Fall Ihr maximales Budget. Lassen Sie ihn nach einem Haus 25% -35% unter Ihrem Budget aussuchen. Sie erhalten dann eine Vorstellung was auf dem Markt für diesen Preis zur Verfügung steht. Darüber hinaus laufen Sie nicht Gefahr, daß der Preis für ein schönes Haus schnell steigt und dieser sich Ihrem Budget anpaßt.

Immer nach dem Preis fragen, bevor Sie ein Haus anschauen.

Inspektion und Untersuchung.

Es ist nützlich, eine strukturelle Umfrage von einem Architekten oder Auftragnehmer durchzuführen. Es kostet zwischen 500 und 700 Dirhams. Das ist etwa 60 Euro.

Der Kauf-Prozeß

Mündliche Vereinbarung

Wenn Sie eine mündliche Vereinbarung mit dem Verkäufer getroffen haben, dann leisten Sie eine Anzahlung, ein 'Arbon'. Allerdings, wenn der Verkäufer ein besseres Angebot bekommt, kann er immer noch entscheiden, die Immobilie an einen anderen Käufer zu verkaufen. Sie erhalten die Kaution zurück. Wenn Sie nicht wollen, daß die Immobilie an einen anderen Käufer verkauft wird, müssen Sie so bald wie möglich einen Vorvertrag unterzeichnen.

Vorvertrag

Wenn beide Parteien dem Verkauf zustimmen, dann wird ein Vorvertrag ausgearbeitet. Dieser Vertrag legt den Preis, aufschiebenden Bedingungen und möglicherweise eine Vertragsstrafe fest. "Vorbehaltlich der Finanzierung" ist, wie in Deutschland, die wichtigste aufschiebende Bedingung. Sie können auch hinzufügen, daß der Verkauf nur abgewickelt wird, wenn Ihr Anwalt den Kaufvertrag überprüft hat. Das Ergebnis einer Überprüfung sollte auch eine Voraussetzung sein. Alle aufschiebenden Bedingungen sollten ausdrücklich im Vorvertrag enthalten sein. Es ist daher ratsam, Ihren eigenen Anwalt in dieser Angelegenheit einzuschalten.

Beim Kauf eines bestehenden Hauses müssen Sie eine Anzahlung von 10% des Verkaufspreises leisten, mit Off-Plan eine Anzahlung von 40%.

Nach der Unterzeichnung des Vorvertrages haben Sie drei Tage Zeit ohne Angabe von Gründen auf den Kauf zu verzichten. Sie brauchen keine Geldstrafe zu zahlen.

Sie brauchen nicht bei der Unterzeichnung des Vorvertrages anwesend zu sein. Ihr Anwalt kann Sie vertreten.

Endgültiger Kaufvertrag

Nachdem Sie den endgültigen Kaufvertrag unterzeichnet haben, wird der Notar den ganzen Papierkram erledigen. Dies könnte sehr zeitaufwendig sein, da der Notar alle Besitzer identifizieren muß. Wie in Portugal müssen auch in Marokko alle Familienmitglieder den Kaufvertrag unterzeichnen. Der Notar stellt auch den Hypothekenbrief.

Etwa 4 Wochen vor der Übertragung erhalten Sie einen Entwurf des Kaufvertrages. Sie haben den Entwurf zu unterzeichnen und zurückzusenden. Der Notar schickt Ihnen dann eine Einladung, um den endgültigen Kaufvertrag zu unterzeichnen. Besuchen Sie das Haus für eine letzte Inspektion, kurz bevor Sie den Vertrag unterzeichnen.

Bei der Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags können Sie von Ihrem Anwalt vertreten werden. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages zahlen Sie den Rest des Preises, den Notar und die Transferkosten.

Abschluß

Während ich diesen Beitrag schrieb, habe ich eine Menge verschiedenen Websites besucht. Der häufigste Erfahrungsbericht auf all diesen Websites war einen unabhängigen Anwalt einzuschalten. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, dann soll das rechtliche Eigentum zu 100% klar sein. Sie wollen am Ende kein Gerichtsverfahren.