Jos Deuling,  Sonntag, 17. Juni 2018

 

Frustrationen beim Kauf einer Bauernhof in Italien

10 Tipps von einer frustrierten englischen Familie, die nach dem Kauf ihrer Bauernhof weitere 15 Monate warten musste, bis alle Formalitäten erledigt waren:

1) Bleiben Sie immer ruhig und gelassen, sonst werden Sie verrückt. Die italienische Bürokratie und Rechtsprechung ist erschreckend langsam. Verlieren Sie jedoch nicht die Geduld, denn wenn Sie einen Italiener beleidigen, ist es schlecht, Geschäfte zu machen. Fangen Sie auch keinen Prozess an. Das Zivilverfahren zieht sich hin. Es kann Jahre dauern, bis das Gericht über Ihren Fall entscheidet.

2) Nehmen wir an, dass mindestens ein Teil der Bauernhof, die Sie kaufen möchten (z.B. die Scheune), noch einer Umweltgenehmigung bedarf. Dann kannst du die Bauernhof nicht kaufen. Der Notar genehmigt den Kauf nur, wenn die Umweltgenehmigungen für alle Teile vorliegen.

3) Überprüfen Sie, ob es keine Hypotheken oder andere Schulden auf dem Grundstück gibt. Hypotheken und Schulden gehen auf den Käufer über.

4) Seien Sie vorsichtig. Vor Abschluss des endgültigen Kaufvertrages müssen Sie zunächst einen Compromesso eingehen (vorläufiger Kaufvertrag). Im Falle eines Compromesso müssen Sie eine Anzahlung von 10-20% des Verkaufspreises leisten. Tritt der Käufer zurück, verliert er die Vorauszahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er den doppelten Betrag der Vorauszahlung an den Käufer zahlen.

5) Italienische Immobilienagenturen werden selten wirklich gute Bilder der Immobilie auf ihren Webseiten veröffentlichen. Sie haben Angst, dass sie ihre Provision verlieren, wenn das Haus deutlich sichtbar und identifizierbar ist. Die Angst vor dem Verlust der Provision ist auch der Grund dafür, dass italienische Immobilienmakler nicht wollen, dass Sie die Immobilie alleine besuchen. Das ist ein ziemlich irritierendes Verhalten und nimmt viel Zeit in Anspruch.

6) Italienische Makler berechnen sowohl den Käufern als auch den Verkäufern Provisionen. Manchmal bis zu 2,5%. Ein Makler kann somit bis zu 5% Provision auf eine einzelne Transaktion einholen. Es ist daher besser, keinen italienischen Immobilienmakler zu beschäftigen. Aber dann müssen Sie über ausreichende Kenntnisse des lokalen Marktes verfügen.

7) Viele Häuser auf dem Land stehen angeblich zum Verkauf. Die Eigentümer wollen nur wissen, wie viel ihr Eigentum wert ist. Wenn die Kinder ein Haus von ihren Eltern erben, werden alle Kinder Miteigentümer des Hauses. Wenn nur eines dieser Kinder das Haus am Ende nicht verkaufen will, dann können Sie als Käufer viel Zeit mit Verhandlungen verschwenden. Fragen Sie daher immer, wer die eigentlichen Eigentümer der Immobilie sind und wie viele Eigentümer es sind.

8) Wenn Sie das Grundstück neben dem Haus kaufen, denken Sie daran, dass die Nachbarn die ersten sind, die das Recht haben, das Grundstück zu kaufen. Versuchen Sie daher, von den Nachbarn eine schriftliche Erklärung zu bekommen, dass sie das Land nicht kaufen wollen.

9) Stellen Sie sicher, dass die Auftragnehmer ihre Arbeit detailliert auf Papier planen. Das wird nicht einfach sein, weil sie es vorziehen, gar nichts aufzunehmen.

10) Stellen Sie sicher, dass Sie ein kompetenter Geometra (Architekt oder Ingenieur) einstellen, er kann Sie durch den Kauf führen und ist auch in der Lage, eine gute Schätzung der Arbeit eines Auftragnehmers zu machen. Eine lokale Geometra kennt die Region, die lokale Bürokratie und die Auftragnehmer in der Region. Eine Geometra ist nicht billig, kann Ihnen aber viel Leid und Kosten ersparen. Sie müssen davon ausgehen, dass Sie als Ausländer einfach nicht das Wissen haben, um den Kauf und die Renovierung eines Hauses in Italien zu managen.