Tücken beim Kauf von Immobilien in Frankreich

Bram van Zanten,  Sonntag, 18. September 2016

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Autor: Bram van Zanten
Übersetzt von Jos Deuling,

Zwischen 1993 und 2015 haben wir mehrere Häuser in Frankreich gekauft. Wir haben auch viele niederländische Landsleute beim Kauf einer Immobilie unterstützt, indem wir eine Rechtsberatung durchführten und uns um die Inspektion der Immobilie kümmerten.

Wir gelangten in verschiedene Situationen, die möglich eine Gefahr darstellten, sowohl in unseren eigenen Immobilientransaktionen als auch in deren unserer Kunden. Wir erwähnten diese Gefahren im Laufe der Jahre auf unserem Blog und wir haben sie für die Leser kurz zusammengefaßt.

1. Impulskauf

Der Käufer sucht ohne eine gut durchdachte Checkliste, fällt nach dem ersten verfügbaren Hause (Liebe auf den ersten Blick), gibt ein viel zu hohes Gebot ab und muß mit den daraus resultierenden Folgen umgehen:

  • Die Nachbarn haben 13 Jagdhunde, die während der Besichtigung auf der Jagd waren
  • Die Nachbarn zeigen asoziales Verhalten
  • Die Lage des Hauses zeigt besondere klimatische Bedingungen, mit 50 % mehr Regen und Nebel als im Tal auf der anderen Seite des Hügels
  • Der Hof befindet sich in einem Urbanisierungsgebiet, das in zehn Jahren von neuen Wohnsiedlungen umgeben sein wird
  • Es gibt kein Wasserwerk, aber ein Brunnen, der auch in sehr trockenem Sommer genug Wasser zur Verfügung stellt, aber in dem ersten Urlaub in dem gekauften Haus ausgetrocknet ist
Sie können alle diese Probleme vermeiden (aber nicht DDT!) mit einer Checkliste und einer Inspektion.

2. Der Kauf durch einen deutschen oder französischen Immobilienmakler

Ja, ich nenne es eine Falle, weil es nicht nötig ist und zu viel Geld kostet. Das Geld kann man durch Eigenrecherche einsparen. Es gibt viele PAP (Particulier à Particulier) Websites. Hinweist: Mehr als die Hälfte aller Immobilientransaktionen in Frankreich sind private Verkäufe, und dieser Prozentzahl wächst.

3. Glauben, daß das schöne billige Bauernhaus auf der Website eines Maklers noch verfügbar ist

Oft habe ich Mieter / Käufer begrüßt, die umsonst gekommen sind, weil der interessante Bauernhof bereits verkauft war, aber als Lockvogel noch immer auf der Website gezeigt würde.

4. Das erste Angebot ist zu hoch

In den Niederlanden ist der Käufer oft glücklich mit einem Vertragspreis von 10 % unter der Preisvorstellung. Während der aktuellen Immobilienkrise gibt es jedoch Regionen in Frankreich, wo der Unterschied im Preis und Endpreis so hoch wie 50 % sein kann. Schauen Sie vor allem, wie lange ein Haus zum Verkauf steht. Steht es bereits über Jahre zum Verkauf, dann besteht die Möglichkeit eines geringeren Endpreises

5. Kauf von Grundstücken, die noch nicht offiziell registriert sind

Beachten Sie, daß ein Landvermesser oft teurer ist als der Wert des Grundstücks, so achten Sie darauf, nur registrierte Parzellen zu kaufen.

6. Ein Renovierungsobjekt kaufen, wenn Sie nicht mehr als sechs Wochen pro Jahr Urlaub haben

Ein aktiver Urlaub ist Spaß, wenn man keinen Zeitdruck kennt. Angenommen, Sie haben nicht mehr als 30 % der Aktivitäten durchgeführt, welche Sie glaubten in der verfügbaren Zeit erreichen zu können. Unvollendete Modernisierungen können Beziehungsprobleme verursachen.

7. Der Kauf eines Renovierungsobjektes, wenn das Objekt nicht die ideale Immobilie beider Partner ist (siehe oben).

8. Viel Land kaufen, wenn Sie es nicht brauchen

Viele niederländische Landsleute hören um ihren 70. Geburtstag mit der Arbeit auf und auch die Gartenarbeit wird zu viel. Ein Tag auf dem Rasenmäher scheint schön, wird aber schließlich zur Aufgabe. Kaufen Sie ein Grundstück mit Aussicht auf Ländereien, die von anderen Personen gepflegt werden, anstatt das Land selber zu kaufen.

9. Ein Angebot machen, ohne das Dossier Diagnoses Techniques und das Bau Prüfbericht gelesen zu haben

Inspektionen und DDT senken fast immer den Preis. Aber nachdem der Verkauf vereinbart wurde, kann eine Inspektion oder DDT nicht verwendet werden um den Preis zu senken.

10. Kauf eines Hauses mit geliehenem Geld

Wenn Sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten, wird Ihr Eigentum in Frankreich ein Mühlstein, und sind Sie gezwungen, es zu einem erheblichen Verlust zu verkaufen. Preise in vielen Regionen Frankreichs sind immer noch 30 % unter dem Niveau von 2007.

11. Denken, daß Sie von den Mieteinnahmen der Immobilie leben können.

Es gibt ein Überangebot an Gites und Bed & Breakfasts in Frankreich. Nur der sehr erfolgreiche Besitzer kann richtig verdienen und davon leben, was natürlich als zusätzliches Einkommen kein Problem darstellt. Wir lebten einige Jahre in Frankreich von zwei Gites, mit einer außergewöhnlichen Belegung von 34 Wochen pro Jahr in einer Region, bei der schon in 10 bis 12 Wochen als gut betrachtet wird.

12. Ein Haus zu kaufen in Frankreich ohne die Sprache zu sprechen

Offensichtlich ist die Zahl der Niederländer, auch derjenigen die dauerhaft dort leben und kein französisch sprechen erschreckend hoch. Sie werden nie integriert. Für einen Urlaub ist es kein Problem, aber wenn Sie dauerhaft in Frankreich leben wollen, dann wird es ein großes Problem.

13. Kaufen in einer Nachbarschaft oder Region, die Sie nicht kennen

Große Gefahr! Das kann eine Enttäuschung werden! Mieten Sie immer ein Haus in einem bestimmten Zeitraum um die Region kennenzulernen.

14. Kaufen in einem Gebiet mit nur Weichholz

Bei sonnigem Wetter ein idealer Ort, aber für viele Menschen wirkt Nadelholz deprimierend, vor allen Dingen bei bewölktem und regnerischem Wetter. In großen Nadelwäldern kann es sehr neblig werden. Die Anzahl der Menschen, die damit konfrontiert werden ist ziemlich hoch. Ein Laubwald ändert sich während der Jahreszeiten viel stärker und bietet somit viel mehr (positive) Impulse.

15. Eine Immobilie in Frankreich kaufen ohne die Vererbungskonsequenzen zu kennen, wenn es Kinder aus früheren Beziehungen gibt

Stiefkinder zahlen 60 % der Erbschaftsteuer auf den Marktwert des Hauses. Es gibt Möglichkeiten, um dies zu verhindern. Konsultieren Sie einen Experten Blogger. Hinweis. Viele französische Notare werden Sie darüber informieren und warnen.

16. Ein Haus kaufen, ohne verheiratet zu sein oder ohne Kohabitation-Vereinbarung

Das Gleiche wie in Absatz 15: 60 % Erbschaftssteuer. Dies kann wiederum vermieden werden.

17. Dienstbarkeiten (servitutes)

Ein Wegerecht (Droit de passage) ist Dienstbarkeit, die die größten Probleme verursachen kann. Wenn Sie die Wahl zwischen einem Gebäude mit oder ohne diese Dienstbarkeit haben, wählen Sie immer die Immobilie ohne Dienstbarkeit.

18 Keine soziale Kontrolle

Eine perfekte Immobilie mit 100 % Privatsphäre gefunden? Sie wird zu einem Albtraum, nachdem Diebe das Haus einige Male besucht haben. Leider geschieht dies auf dem Land zu häufig. Diebe bevorzugen Orte, wo sie unbeobachtet ankommen, plündern und verschwinden können. Wenn die Ernte gut war, kommen sie im nächsten Jahr zurück.

Auf meine persönliche Checkliste ist "soziale Kontrolle" an der Spitze der Liste.

19. Die Nachbarn nicht vor dem Verkauf treffen

Viele Menschen besuchen die Nachbarn nicht. Sehr unklug. Kein gutes Gefühl zu diesem Nachbar? Nicht kaufen!

20. Frostbeständig.

Wissen Sie, wie kalt es in Ihrem Haus im Winter sein kann? In der Hohen Morvan, haben wir manchmal sehr strengen Frost. Wenn Sie die Wasserleitungen nicht vollständig entleeren können Kupferrohre einfrieren, und das Resultat sind Wasserschäden im Frühjahr und vor allen Dingen defekte Thermostatventile. Oft können Sie einfach das gesamte Netzwerk mit einem Kompressor entleeren. Lassen Sie den Duschkopf in der Badewanne oder auf dem Boden der Dusche. Vergessen Sie nicht eine Winter Checkliste zu machen (trennen und entleeren Sie die Waschmaschine und Geschirrspüler).

21. Einem Nachbar ohne Zahlung Ihre Weide benutzen lassen

Wenn ein Bauer das Land einige Jahre unentgeltlich nutzt, erstellt derjenige ein Gewohnheitsrecht , das ihm nicht ohne Probleme weggenommen werden kann. Wenn Sie zum Beispiel nach Geld für das Heu fragen, wird es kein Gewohnheitsrecht sein. Fragen Sie Ihren Anwalt für andere Optionen, um dies zu vermeiden.

22. Unerwartete Erhöhungen oder jährliche Gebühren darin, taxe d'habitation und taxe fonciere

Immer fragen, bevor Sie kaufen. Eine Erhöhung dieser Steuern ist nicht in Kürze vorgesehen. Allerdings werden diese Gebühren immer schärfer ansteigen wenn sich das Ziel eines Gebäudes oder Gebäudeteile ändert. Machen Sie zum Beispiel ein Wohnzimmer im Haus, das ändert sich wenn das landwirtschaftliche Ziel in ein Wohnziel umgewandelt wird.


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