Jos Deuling,  Samstag, 31. August 2013



Dieser Artikel ist Teil einer Serie von sieben Artikeln über den Verkauf einer Immobilie in Spanien. Die anderen Artikel in der Serie decken die folgenden Themen:

Immobilienmakler Checkliste
Verkaufvertrag und (Straf)Klauseln
Vermieten mit Kaufoption und Probleme mit den Mietern
Wertzuwachssteuer und Plusvalia Steuer
Kosten Verkäufer können 20% des Verkaufspreises betragen
Tipps & Tricks

Der Makler braucht beim Verkauf Ihres Hauses in Spanien Fotokopien der folgenden Dokumente:

1. Kaufurkunde, die Escritura Pública.
2. Passport.
3. NIE Zertifikat.
4. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
5. Kataster-Zertifikat, das Certificado Catastral.
6. Aktuellste Stromrechnung.
7. Aktuellste Wasser-Rechnung.
8. Aktuellste Telefonrechnung (falls zutreffend).
9. Letzter Zahlungsbeleg der Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios).
10. Zahlungsbelege, daß die Steuern beim Kauf der Immobilie bezahlt wurden.
11. Energieausweis (Certificado de eficiciencia energética de edificios existentes).

Sie können eventuell Kopien aller Zahlungsbelege der letzten 4 Jahre machen. Sie geben dem Käufer Einblick in die von ihm zu erwartenden Kosten.

Kaufurkunde, die Escritura Pública

Diese ist eine beglaubigte Kopie der Kaufurkunde. Das Originaldokument befindet sich in den Archiven der Notare. Die Escritura Pública ist der Beweis, dass die Immobilie im Grundbuch, die Registra de la Propiedad, registriert ist. Der Agent benötigt eine Fotokopie der Escritura Pública um eine Nota Simple beim Grundbuch zu beantragen.

Ein Nota Simple ist ein Auszug aus dem Grundbuch und enthält die folgenden Informationen:

1. Jetziger Eigentümer.
2. Hypothekenschulden und unbezahlte Steuern. In Spanien sind diese an das Grundstück gebunden.
3. Grenzen der Parzelle.
4. Insgesamt Quadratmeterzahl des Grundstücks und des Hauses, falls vorhanden.
5. Einstufung des Grundstücks: Urbano oder Rústico.
6. Dienstbarkeiten wie Duldung des Gehens und Fahrens.

NIE Zertifikat

Der NIE-Zertifikat enthält die Steuernummer für Nicht-Residenten, die Numero de Identificación de Entranjeros. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist der Nachweis der Zahlung der jährlichen Grundsteuer. Beachten Sie, daß Sie nach dem Verkauf ein Teil dieser Steuer zurückfordern können. Die IBI enthält auch der Valor Catastral, der Katasterwert. Es ist der Wert, den die spanischen Steuerbehörden der Immobilie zuweisen. Der Valor Catastral wird für die Berechnung der Wertzuwachssteuer verwendet. Auf der IBI, finden Sie den Referencia Catastral, das Grundbuchamt Identifikationsnummer. Sie benötigen diese Nummer, wenn Sie eine Certificado Catastral beim Grundbuchamt beantragen. Certificado Catastral

Das Certificado Catastral ist ein Auszug aus dem Grundbuch. Es ist eine Beschreibung der physikalischen Eigenschaften der Immobilie. Die Abmessungen des Hauses werden beschrieben und die Grenzen des Grundstücks. Das Certificado Catastral gibt eine genaue Beschreibung dessen, was genau verkauft wird. Es zeigt, was Sie kaufen. Die Escritura Pública zeigt, von wem Sie es kaufen.

Es ist ein bißchen verwirrend, daß es in Spanien zwei Organisationen gibt, die sich mit der Registrierung von Immobilien beschäftigen. Das Kataster (Registro catastral) zeigt eine Beschreibung der physikalischen Eigenschaften der Immobilie, das Landregister (Registro de la Propiedad) zeigt Informationen über den Besitzer der Immobilie sowie Einzelheiten etwaiger Hypotheken- und Steuerschulden.

Die Daten auf dem Certificado Catastral sind zuverlässiger als die Daten auf der Escritura Pública. Es ist daher ratsam, ein Certificado Catastral aus dem Kataster zu erhalten und es in die Liste der Dokumente für die Käufer aufzunehmen. Es kann einige Zeit dauern, bevor Sie das Dokument, erhalten. Von zwei Wochen bis zu einigen Monaten. Sie sollten es dafür frühzeitig beantragen.

Strom -und Wasserrechnungen

Es ist für den Käufer gut zu wissen, wieviel er monatlich für Strom und Wasser zahlen muß.

Letzter Zahlungsbeleg der Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios).

Neben einer Fotokopie des letzten Cuota, der Nachweis der Zahlung des Beitrags der Eigentümergemeinschaft. Es ist auch sinnvoll und ratsam, die Satzung der Eigentümergemeinschaft und vielleicht das Protokoll der letzten Sitzung zu kopieren.

Zahlungsbelege daß man die Steuern beim Kauf der Immobilie bezahlt hat.

Beim Kauf der Immobilie haben Sie Grunderwerbsteuer bezahlt und möglicherweise auch Stempelsteuer und die Plus-Valía. Machen Sie eine Kopie dieser Dokumente, sodaß die Käufer sehen können, was Sie ursprünglich für das Haus bezahlt haben.

Energieausweis (Certificado de eficiciencia energética de edificios existentes).

Jeder Verkäufer muss einen entsprechenden Energiepass vorlegen. Der Energieausweis zeigt die Energie-Effizienz der Immobilie. Diese wird mit Buchstaben von A bis G dargestellt, wobei A die beste und G die schlechteste Effizienz ist.