Jos Deuling,  Mittwoch, 8. Januar 2014

 

Überblick über Immobiliensteuern in Portugal

Egal, ob Sie in Portugal als ansässig oder nichtansässig angesehen werden, alle portugiesischen Vermögenssteuern sind in diesem Land verbindlich und zahlbar. Das Doppelbesteuerungsabkommen, die die portugiesische Regierung mit einer langen Liste anderer Ländern eingeführt hat soll dazu beitragen, daß Sie vermeiden, doppelt auf dasselbe Einkommen oder Interesse besteuert zu werden.

Die steuerliche Situation jedes einzelnen ist einzigartig und es ist immer ratsam professionelle Beratung aufzusuchen, bis Sie sich zumindest von den Ins und Outs von Eigentum in Portugal auf einer Jahr-zu-Jahr-Basis bewußt sind. Es gibt eine Menge von Fehlinformationen von Individuen, die die Regeln falsch interpretieren. Vermeiden Sie unnötige Probleme und Streß, ganz zu schweigen von heftigen Strafen und halten Sie sich jederzeit gut informiert.

Das portugiesische Steuerrecht sieht die Bewertung aller Immobilen Vermögenswerte für steuerliche Zwecke vor. Dieser Betrag wird als steuerbarer Wert (Valor Patrimonial Tributário in portugiesischer Sprache oder einfach VPT) bezeichnet und basiert auf Faktoren wie Größe, Lage, Nutzung und Ausstattung in Bezug auf Qualität und Komfort. Meistens ist der steuerpflichtige Wert einer Immobilie wesentlich niedriger als sein realer Marktwert. Der steuerpflichtige Wert dient als Grundlage für die Berechnung der jährlichen Steuern und auch bei der Übertragung von Eigentum, wenn der angegebene Verkaufspreis einer Immobilie unter diesem Betrag liegt.

Die folgenden Steuern sind relevant beim Kauf von Immobilien in Portugal:

Grunderwerbsteuer
Stempelsteuer
Kommunale Grundsteuer
Einkommensteuer (auf Mieteinnahmen)
Kapitalertragsteuer

Jede dieser Steuern und die Situation in der sie anwendbar sind, werden nachstehend ausführlicher erörtert.

Beim Kauf einer Immobilie

Eigentumsübertragungssteuer (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis ou IMT)

Der Erwerb eines Hauses oder vielmehr die belastende Übertragung von Immobilien in Portugal unterliegt einer Eigentumsübergangssteuer. Der fällige Betrag variiert je nach dem für die Transaktion vereinbarten Betrag, der Art des Vermögens und der beabsichtigten Nutzung der Immobilie (ob für den primären ständigen Wohnsitz oder als Zweit- oder Ferienhaus). Diese Steuer ist zahlbar vor Abschluß des Verkaufs und der Unterzeichnung der Übertragungsurkunden vor einem Notar.

Die geltenden Preise lauten wie folgt:

Für Stadtwohnungen, die als primärer und ständiger Wohnsitz genutzt werden sollen, gibt es eine Steuerbefreiung für die ersten € 92.407. Ab diesem Betrag wird die Steuer auf der Grundlage einer marginalen gleitenden Prozentsatzskala berechnet, die bei 2 % beginnt und bis zu einem Höchstbetrag von 6 % * des Verkaufspreises endet.

Die folgende Tabelle zeigt genaue Angaben:

Grundpreis für die Berechnung der Immobilie Überweisungssteuer		Marginalrate (in Prozent)		Freibetrag
Bis zu €92,407		0%		€0.00
Von €92,407 bis €126,403		2%		€1,848.14
Von €126,403 bis €172,348		5%		€5,640.23
Von €172,348 bis €287,213		7%		€9,087.19
Von €287,213 bis €574,323		8%		€11,959.32
€574,323 und darüber		6%		€0.00

Für alle nicht-primären Residenzen (dies gilt für alle, die ein zweites oder ein Ferienhaus kaufen, Investitionsliegenschaften usw.) gibt es keine Steuerbefreiungen und es gilt die folgende Tabelle:

Grundpreis für die Berechnung der Immobilie Überweisungssteuer		Marginalrate (in Prozent)		Freibetrag
Bis zu €92,407		0%		€0.00
Von €92,407 bis €126,403		2%		€924.09
Von €126,403 bis €172,348		5%		€4,716.16
Von €172,348 bis €287,213		7%		€8,163.12
Von €287,213 bis €574,323		8%		€11,035.25
€574,323 und darüber		6%		€0.00

Die autonomen Inselregionen der Azoren und Madeira haben etwas niedrigere Sätze. Andere städtische (aber nicht wohnwirtschaftliche) Liegenschaften werden zu einem Pauschalbetrag von 6,5 % besteuert.

Der Erwerb von ländlichen (nicht-städtischen) Liegenschaften wird zu einem Pauschalbetrag von 5 % besteuert.

* Wenn der Käufer (Einzelperson oder Unternehmen) in einem Land oder Gebiet ansässig ist, das die portugiesische Regierung als "Steuerparadies" bezeichnet hat, beträgt der Satz 10 %.

Stempelaufgabe (Imposto do Selo)

Der Erwerb von Eigentum unterliegt auch der Stempelgebühr in Portugal. Diese wird zu einem Pauschalbetrag von 0,8% des steuerpflichtigen Wertes der Immobilie berechnet und muß auch vor Abschluß des Verkaufs und der Unterzeichnung der Übertragungsurkunden vor einem Notar bezahlt werden.

Laufende Steuern

Kommunale Vermögenssteuer (Imposto Municipal sobre Imóveis “IMI”)

Das portugiesische Eigentum unterliegt den kommunalen Steuern, deren Erlöse an die örtlichen Behörden zur Finanzierung der Erbringung öffentlicher Dienstleistungen zugeführt werden. Die städtische Grundsteuer wird nachträglich gezahlt, so daß der Eigentümer einer Immobilie am 31. Dezember eines jeden Jahres für die Kommunalabgaben auf dem Grundstück im Folgejahr haftet.

Jedes Jahr legt die portugiesische Regierung Mindest- und Höchstsätze fest, die die Gemeinden für die Grundsteuer berechnen können. Es ist jedoch Sache der Gemeinderäte über den genauen Zinssatz (innerhalb der Grenzen) zu entscheiden, ob die in ihrem Zuständigkeitsbereich gelegenen Liegenschaften bezahlen müssen.

Im Jahr 2013 waren die nationalen Mindest- und Höchstsätze für die kommunale Grundsteuer wie folgt: städtische Immobilien - zwischen 0,5 % und 0,8 % des versteuerbaren Wertes städtische Immobilien mit einem vor kurzem aktualisierten versteuerbaren Wert - zwischen 0,3 % und 0,05 % Nicht-städtischen Immobilien - festen Zinssatz von 0,8 % des steuerbaren Wertes

Die Preise sind in der Regel in ein, zwei oder drei Raten fällig, abhängig von dem Gesamtbetrag.

Die Durchschnittsrate der meisten Gemeinden, in denen die meisten Ausländer Immobilien erwerben, beträgt derzeit 0,4 %. Für erläuternde Zwecke können wir also berechnen, daß eine Immobilie mit einem steuerbaren Wert von 100.000 € (üblich für eine 3-Zimmer-Wohnung) rund 400 € Kommunalsteuer (Imposto Municipal sobre Imóveis) pro Jahr bezahlen würde.

Einkommenssteuer (Imposto sobre o Rendimento de Pessoal Singulares oder IRS)

Die Themen, die mit dieser Steuer verbunden sind, verdienen einen eigenen Artikel, jedoch für unseren derzeitigen Zweck, nur um den Leser einen Überblick über die bestehenden Steuern zu informieren, werden wir die Dinge einfach halten.

Es ist nicht ungewöhnlich für Personen, die ein zweites Haus oder Ferienhaus in Portugal haben, ihr Eigentum während der Zeiträume ihrer Abwesenheit zu vermieten. Dies ist eine großartige Möglichkeit Kosten zu senken und zusätzliche Einkommen zu generieren. Sämtliche Mieteinnahmen, die durch die Vermietung einer Immobilie in Portugal erzielt wurden, sollten den portugiesischen Steuerbehörden gemeldet werden, auch wenn die Zahlungen außerhalb des Landes erwirtschaftet, verwaltet oder eingegangen sind. Sowohl ansässige als auch nichtansässige Personen zahlen derzeit Steuern mit einem festen Zinssatz von 25 % auf Mieteinnahmen, wobei mehrere Kosten und Aufwendungen wie die kommunale Grundsteuer, Versicherung, Kondominium und Managementgebühren (um nur einige zu nennen) für den Abzug akzeptiert werden. Ansässige Einzelpersonen haben die Möglichkeit, ihre Mieteinnahmen auf ihre anderen jährlichen Einnahmen hinzuzufügen. Gegebenenfalls werden diese Einkünfte zu gleitenden Grenzzinsen besteuert.

Der rechtliche Rahmen für die Behandlung und Berechnung dieser Steuer kann sich als etwas komplexer erweisen. Somit ist es ratsam bei dieser Angelegenheit einen professionellen Service in Anspruch zu nehmen.

Kapitalertragsteuer (Imposto sobre Mais-Valias)

Nichtansässigen werden derzeit mit einer pauschalen Rate von 28 % auf Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Immobilien in Portugal besteuert. Kapitalgewinne oder -Verluste müssen innerhalb von 30 Tagen nach Abschluß der Transaktion von Nichtansässigen erklärt werden und werden aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis (inflationsbereinigt) oder dem ursprünglichen steuerbaren Wert (je nachdem, welcher Betrag höher ist). Kosten, die mit dem Erwerb und der Veräußerung der Immobilie entstanden sind, sowie Kosten für Verbesserungen der letzten 5 Jahre können ebenfalls in Abzug gebracht werden.

Die Bewohner profitieren von einer Steuerbefreiung von 50 % eines Kapitalgewinns oder sogar einer vollständigen Freistellung, wenn der Gewinn aus dem Verkauf eines primären ständigen Wohnsitzes stammt und vollständig in den Kauf eines anderen primären ständigen Wohnsitzes in Portugal oder einem anderen Land in der Europäische Union investiert wird. Kapitalgewinne, die für die Besteuerung gelten, werden den jährlichen Erträgen der gebietsansässigen Personen hinzugefügt, um den globalen und endgültigen Steuersatz zu bestimmen.