Jos Deuling,  Mittwoch, 8. Januar 2014

 

Kauf einer Immobilie in Portugal ist ein relativ einfacher Prozeß geworden, vorausgesetzt, Sie gehen es Schritt für Schritt in Übereinstimmung mit dem Gesetz an. Vorbei sind die Tage, an denen Portugal ein übermäßig bürokratisches Land war. Dennoch empfiehlt es sich als Ausländer, eine professionelle Beratung zu suchen und sich durch lizenzierte und kompetente Fachkräfte vertreten zu lassen.

Bei der Suche nach Ihrer gewünschten Immobilie, beauftragen Sie sowohl einen von der Regierung lizenzierten Immobilienmakler als auch einen renommierten und zweisprachigen Rechtsanwalt oder einen Rechtsanwalt, der Erfahrung im Umgang mit Ausländern hat. Diese werden in Ihrem Sinn handeln und Ihre Interessen wahrnehmen.

Obwohl der gesamte Prozeß in den heutigen Tagen ziemlich schnell abgewickelt werden kann, soll Ihr Anwalt sich Zeit lassen um vorsorglich Überprüfungen auszuführen. Wenn Sie eine Finanzierung benötigen, stellen Sie sicher, daß Sie die Finanzierung gesichert haben, bevor Sie die Verträge unterschreiben.

Je nachdem, ob Sie eine Hypothek beantragen oder nicht, kann die Zeit, die von der Annahme Ihres Angebots bis zur Erstellung eines Vorvertrages und Verkaufsvertrages zwischen 1 Tag und 4 Wochen liegen. Bei der Unterzeichnung des Vorvertrages müssen sowohl der Käufer als auch der Verkäufer einen Fertigstellungstermin vereinbaren, der bei einem Notar vorzulegen ist. Dies kann in der Regel so schnell wie möglich abgeschlossen werden, jedoch wenn Sie mit einer Bank verhandeln um Ihren Kauf zu finanzieren, ist es ratsam bis zu 90 Tage für die vereinbarte Fertigstellung zu warten, um genügend Zeit für ein solides Angebot einer Hypothek zu erhalten.

In 10 einfachen Schritten sollte sich der Immobilienkauf folgendermaßen entfalten:

Schritt 1) Finden Sie Ihre ideale Immobilie

Schritt 2) Machen Sie ein Angebot über Ihren Agenten

Schritt 3) Rechtsbeistand erhalten

Schalten Sie einen Anwalt ein, der Ihre Interessen wahrnimmt und Sie während des Kaufprozesses vertritt, indem Sie ihm eine Vollmacht erteilen um in Ihrem Namen zu handeln, zu unterzeichnen und sich um alle notwendigen Unterlagen zu kümmern. Der Anwalt sollte alle Sorgfaltsprüfungen der Immobilie durchführen, einschließlich der Prüfung und des Vergleichs des Grundbuchausweises (Certidão de Registo Predial), der Eigentümerurkunde (Caderneta Predial) und der Nutzungsbewilligung (Licença de Habitação). (Alle Wohngebäude, die nach 1951 errichtet wurden, benötigen diese Habitationslizenz, die bestätigt, daß die Gemeindebehörde, Câmara Municipal, das Objekt inspiziert und daß es die Baugenehmigung und die Baubestimmungen eingehalten wurden). Wenn Sie von Ihrem Immobilienmakler einen Anwalt vorgeschlagen bekommen, denken Sie daran, daß dieser Anwalt auch für den Verkäufer arbeiten kann und das darf nicht in Ihrem besten Interesse sein. Es lohnt sich einen unabhängigen und unparteiischen Anwalt zu finden und diesen mit Ihren Interessen zu beauftragen.

Schritt 4) Eine Steuernummer beantragen

Alle ansässige und nicht ansässige Personen und Gesellschaften mit jeglicher Form von Finanzinteressen in Portugal, z.B. die Eröffnung eines Bankkontos oder den Erwerb einer Immobilie, müssen eine Portugiesische Steuernummer (in Portugal als Número de Identificação Fiscal oder NIF bekannt) erwerben. Diese Nummer kann persönlich bei einem örtlichen Finanzamt (Finanças) von Ihrem Anwalt in Ihrem Namen oder durch die Ernennung eines örtlichen Steuerpflichtigen beantragt werden, bei dem es sich um eine Person oder Gesellschaft handeln kann, deren Dienstleistungen Sie in Anspruch nehmen.

Schritt 5) Machen Sie eine Reservierungsvereinbarung

Dies bedeutet in der Regel die Zahlung einer Reservierungsgebühr an den Verkäufer oder deren Beauftragten. Dies wird sicherstellen, daß die Immobilie vom Markt genommen wird und daß der Preis, den Sie angeboten haben gesichert ist, so daß Sie und Ihr Anwalt Zeit haben, alle erforderlichen Überprüfungen der Immobilie durchzuführen.

Schritt 6) Sichern Sie eine Hypothek von der Bank

Wenn Sie eine Finanzierung beantragt haben, können Sie bereits ein Genehmigungsschreiben erhalten, das sich auf Ihre finanzielle Situation und den Immobilienbudget basiert. Wenn dies der Fall ist, müssen Sie nun die Bank mit allen Angaben über Ihre gewählte Immobilie informieren damit die Bank eine Bewertung der Immobilie vornehmen kann.

Schritt 7) Erstellung des Kaufvertrages

Die Bedingungen, die Sie mit dem Verkäufer vereinbart haben, werden jetzt schriftlich festgelegt und das Dokument wird von beiden Parteien, entweder vor einem Notar oder privat unterzeichnet. Das Dokument enthält eine Beschreibung der Immobilie, den vereinbarten Preis, Zahlungsbedingungen und den Abschlußtermin (Escritura) des Erwerbs der Immobilie. Zu diesem Zeitpunkt wird auch eine Anzahlung zwischen 10% und 30% an den Verkäufer gezahlt.
Der Vorvertrag ist ein rechtlich bindender Vertrag und bietet sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer Schutz: Wenn der Käufer aus dem Geschäft zurücktritt, verliert er seine Kaution. Wenn der Verkäufer zurücktritt ist er verpflichtet, dem Käufer zweimal die Kaution als Entschädigung zurück zu zahlen.

Schritt 8) Zahlung der Eigentumsübergangssteuer und Stempelgebühr

Diese Steuern basieren auf dem deklarierten Kaufpreis und müssen vor Abschluß bezahlt werden, da der Nachweis des Zahlungsbelegs vom Notar vor der Unterzeichnung der Eigentumsurkunden verlangt wird.

Schritt 9) Fertigstellung (Escritura)

Die Unterzeichnung der Kauf- und Verkaufsurkunde (in Portugal als "Escritura de Compra e Venda" bezeichnet) ist der letzte Schritt um den rechtmäßigen Eigentümer der betreffenden Immobilie zu werden. Hier müssen Sie den Restbetrag des Kaufpreises begleichen. Notargebühren werden ebenfalls fällig. Die Escritura kann in Ihrem Namen abgeschlossen werden, indem Sie Ihrem Rechtsanwalt Vollmacht erteilen.

Schritt 10) Eigentumsregistrierung

Unverzüglich muß die Liegenschaft nun in Ihrem Namen bei dem örtlichen Grundbuchamt und auch beim Finanzamt eingetragen werden.