Robert Kemkers,  Donnerstag, 19. September 2013



Author: Robert Kemkers, .
Übersetzt von Jos Deuling,

Steuern und Kapitalertragsteuer auf Immobilien in Ungarn

Viele Menschen stellen sich Fragen bezüglich steuerlicher Aspekte beim Kauf von Immobilien in Ungarn, seien es ein Unternehmen, Zweitwohnsitz oder ständiger Wohnsitz. Auf dieser Seite finden Sie viele Informationen über verschiedene Steuern, die von Interesse sein können wenn Sie Immobilien in Ungarn kaufen. Der Text ist ziemlich allgemein. Für spezielle Fälle und weitere Details wenden Sie sich bitte an GeGe Real Estate oder Ihren Finanzberater.

Grundsteuer

Wenn Sie Immobilien in Ungarn erwerben, müssen Sie Grundsteuer zahlen, so wie in Deutschland und den meisten EU-Ländern. Seit dem 01.01.2013 beträgt der Gesamtpreis 4 % des im Vertrag genannten Kaufpreises. Dies gilt für alle Immobilienarten, es gibt keinen Unterschied mehr zwischen Häusern und Ferienhäusern, Grundstücken oder anderen Immobilien. Auch die niedrigere Rate von 2 % über die ersten vier Millionen Forint ist weg! Einige Monate nach der Vertragsunterzeichnung erhalten Sie automatisch eine Einschätzung der ungarischen Steuerbehörden, oft begleitet von einem deutschen Brief. Der Zeitraum variiert jedoch. Früher mußten Sie etwa ein Jahr nach dem Kauf die Steuer bezahlen. Heutzutage ist das Finanzamt oft "schneller".

Wenn man ein Grundstück kauft und ein Gebäude auf dem Grundstück baut, kann man die Steuer zurückbekommen oder einen Antrag auf eine Steuerstundung einreichen.

Kapitalertragsteuer auf den Verkauf Ihres Hauses

In Ungarn muss jeder, unabhängig von der Staatsangehörigkeit, eine Kapitalertragsteuer zahlen, wenn er Eigentum mit Gewinn verkauft. Das Gesetz über die Kapitalertragsteuer wurde kürzlich geändert (wirksam ab 1. Januar 2008) und ist für alle Verkäufe nach diesem Datum wirksam. Diese Veränderung ist ein schöner Auftrieb für den ungarischen Staat in Zeiten stark steigender Preise.

Das Argument, daß die Inflation in der Zeit zwischen Kauf und Verkauf aufgetreten ist, wird Ihnen nicht helfen.

Wenn Sie innerhalb von fünf Kalenderjahren nach dem Kauf einer Immobilie, die als Hauptwohnsitz eingetragen ist, Ihre Immobilie verkaufen, müssen Sie einen Prozentsatz von 16 % auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis abzüglich aller Instandhaltungs- und Renovierungskosten sowie sonstigen anderen Investitionen. Sie sollten Rechnungen über alle Kosten die Sie getragen haben aufbewahren. Im Falle der periodischen Wartung, Renovierung oder Erweiterung ist es notwendig immer Rechnungen und Quittungen zu verlangen und diese aufzubewahren.

Der steuerpflichtige Betrag verringert sich im Laufe der Jahre: Im gleichen Kalenderjahr und im nächsten Jahr zahlen Sie eine Steuer von 16 % auf 100 % des Gewinns, ab dem 2. Kalenderjahr auf 90 % des Gewinns, nach 3 Jahren auf 60 % des Gewinns und nach 4 Jahren auf etwa 30 % der Gewinne. Nach fünf Kalenderjahren müssen Sie die Kapitalertragsteuer nicht bezahlen, da die ungarische Regierung den Wohnungsmarkt anregen will.

Für alle anderen Immobilien (Grundstücke, Weingüter, Ferienhäuser usw.) gilt die alte Regel: Nach 5 Jahren werden jeweils 10 % der Gewinne in Abzug gebracht. Mit anderen Worten, wenn nach sechs Jahren verkauft, müssen Sie nur zahlen 25 % Steuern auf 90 % des Gewinns, nach 7 Jahren von 80 %. 15 Jahre nach dem Kauf ist der Gewinn steuerfrei.

Bis 2007 mussten Sie die Kapitalertragsteuer nicht bezahlen, wenn Sie den Gewinn in den Kauf eines neuen Hauses oder die Erweiterung (mit mindestens einem Raum) eines bereits in Ihrem Besitz befindlichen Hauses investiert haben. Dieses günstige Gesetz hat sich geändert, sodaß der Gewinn jetzt immer besteuert wird, ob Sie reinvestieren oder nicht! Ab dem 1. Januar 2008 wird die Kapitalertragsteuer von der Einkommensteuer in Ungarn abgezogen. Als Ausländer und Nicht-Resident müssen Sie die Zahlung selbst begleichen.

Erbschaftssteuer

Sie müssen in Ungarn eine Erbschaftsteuer zahlen. Angehörige des ersten Grades zahlen weniger. Die Steuer wird auf den beurteilten Wert bezogen. Der Wert der Immobilie wird von der Gemeinde geschätzt. Die Steuer ist progressiv: Sie zahlen in der Regel einen höheren Prozentsatz für teure Immobilien. Die Steuer hat eine Höchstgrenze.

Diese progressive Steuer ist auf den ersten Blick ein seltsames Phänomen. Sie versucht, die Erbschaftsteuer auf kleine Felder und einfache Häuser zu minimieren. Schulden und Hypotheken werden natürlich in Abzug gebracht. Erbschaftssteuersätze schwanken und hängen von vielen Faktoren ab; es ist unmöglich einen kompletten Überblick abzugeben. Jeder Fall muß individuell bestimmt werden. Verwandte ersten Grades zahlen in der Regel rund 2,5 % für kleine Felder und einfache Häuser. Für andere Immobilien betragen die Steuersätze rund 11 %.

Grundsteuer und sonstige Gemeindesteuer in Ungarn

In Ungarn gibt es kaum direkte lokale Steuern, die sich aus dem Eigentum an Immobilien ergeben. Allerdings gibt es Abfall- und Abwassersteuer, auch für Ferienwohnungen oder Häuser die kaum bewohnt sind. Diese Gebühren sind in der Regel sehr niedrig, oft nicht mehr als ein einige Euro pro Monat.

Darüber hinaus haben Gemeinden die Möglichkeit Eigentum zu besteuern. Aber nur bis zu einem gewissen Prozentsatz. Die meisten Gemeinden besteuern nur bewohnte Häuser, Grundstücke und landwirtschaftliche Flächen. Einige Gemeinden besteuern auch Ferienhäuser und leerstehende Häuser. Der Steuerbetrag ist manchmal fest und manchmal abhängig von der Anzahl der Quadratmeter. Die Steuer variierte in den letzten Jahren zwischen 12 und 55 Euro pro Jahr für Häuser und einen niedrigeren Betrag für Grundstücke und landwirtschaftliche Flächen.

In einigen Gemeinden, vor allem mit vielen ausländischen Eigentümern besteht eine zusätzliche kommunale Steuer auf Häuser, die nicht dauerhaft bewohnt werden. Der Betrag beträgt kaum über 250 Euro pro Jahr.

Es gibt auch lokale Behörden, vor allem Städte wie Pécs, bei denen eine Steuerbefreiung für eine maximale Anzahl von Quadratmetern insgesamt oder pro Person gilt. In diesen Fällen braucht man keine Steuern zu bezahlen, z.B. Für Wohnungen kleiner als 70 m², oder für Häuser, deren Fläche nicht größer als 25 m² pro Insassen.

Mieterträge aus Ihrer Immobilie in Ungarn

Wenn Sie in Ungarn bereits ein Einkommen haben und in Ungarn Steuern zahlen, müssen Sie die Mieteinnahmen Ihrem ungarischen Einkommen hinzufügen. Ungarn hat einen festen Satz von 16 % Einkommensteuer. Wenn Sie in Ungarn nicht steuerpflichtig sind, müssen Sie die Mieteinnahmen im Land Ihres Hauptwohnsitzes angeben.