Hausinspanien.de,  Sonntag, 4. Oktober 2020

 

Einer der Eigentümer war nicht informiert über den Verkauf. Wie kann das passieren und was sind die Folgen für den Käufer?

Wie kann das passieren?

Die Wohnung wird zum Verkauf angeboten.

Die Mutter hatte, nachdem Ehemann verstorben war, das Nießbrauchrecht der Wohnung behalten. Und die Wohnung selbst war ins Eigentum der drei Kinder übergegangen. Nun konnte die Wohnung aber verkauft werden, weil die Mutter wegen ihres hohen Lebensalters die Wohnung nicht mehr nutzen konnte. Eines der Kinder, der Sohn, war das schwarze Schaf der Familie - aber auch er war einer der Eigentümer.

Die Schwestern, die die Wohnung beim Makler in den Verkauf gaben, hatten ihn “aus Versehen” vergessen. Der verkaufende Makler gab die Wohnung in den Verkauf und ging davon aus, dass die beiden Schwestern die einzigen Eigentümer waren.

Nun findet der Makler einen Käufer.

Der Makler nimmt die Wohnung in den Verkauf und listet sie auf seiner Webseite auf. Dann verkauft er die Wohnung und erstellt den vorläufigen Kaufvertrag. In dieser Vereinbarung stehen als verkaufende Partei nur die Namen der zwei Schwestern. Diese unterschreiben den Vertrag zusammen mit dem Käufer. Der Käufer geht davon aus, dass alles ordnungsgemäß kontrolliert ist und überweist die Anzahlung. Er überweist den Betrag auf die Kontonummer, die im vorläufigen Kaufvertrag angegeben ist. Dieses Bankkonto gehört einer der beiden Schwestern.

Was sind die Folgen für den Käufer?

Der Kaufvertrag kann nicht realisiert werden.

Bei der Vorbereitung der notariellen Übertragung sieht der Notar dann, dass die Wohnung noch einen weiteren Eigentümer hat, also jemanden der nicht im vorläufigen Kaufvertrag steht. Die Urkunde kann dann nicht unterschrieben werden und die Übertragung kann nicht durchgeführt werden, weil der dritte Eigentümer gar nicht beim Notar erscheint.

Wie bekommen Sie die Anzahlung zurück?

In einem solchen Fall ist es gefährlich, die Anzahlung direkt an den Verkäufer zu zahlen. Wenn Sie einen guten Eindruck haben vom Büro und von dem Makler der Ihnen die Wohnung verkauft, ist es oft besser, die Anzahlung auf das Konto des Maklerbüros zu überweisen. Das Büro behält die Zahlung zurück bis zum Tag der Übertragung beim Notar. Für den Fall, dass die Wohnung nicht wie vertraglich vereinbart geliefert werden kann, bekommen Sie in jedem Fall die Anzahlung, die auf einem Anderkonto des Maklers festliegt, auf eine schnelle Art und Weise zurück.

Vertraglich vereinbarte Bussgelder sind schwer zu kassieren.

Normalerweise muss der Verkäufer, der nun nicht liefern kann, auch noch ein Bußgeld bezahlen. Jedenfalls steht es so in den meisten vorläufigen Kaufverträgen und Reservierungs-Verträgen. Ein Verkäufer, der Böses im Sinn hat, bezahlt dieses Bußgeld sicherlich nicht. Meistens ist es schon das Äußerste, dass sie ihre Anzahlung zurückerhalten können. Ihr eigenes Geld also. Wenn Sie darüber hinaus auch noch das den Bußgeldbetrag vom Verkäufer bekommen wollen, werden Sie dies in einem Gerichtsprozess erzwingen müssen. Und wenn Sie dies in Spanien tun müssen, dann kann man davon ausgehen dass darüber einige Jahre vergehen werden.

Kein sicheres Anderkonto.

Bedenken Sie, dass Makler in Spanien niemals ein Anderkonto haben, so wie wir das in Deutschland von Notaren oder Rechtsanwälten kennen. Auch wenn die hierfür zu Verfügung stehenden Konten oft “Kundenkonto” genannt werden. Es geht dann oft um ein ganz normales Konto ohne Garantien, auf denen ihre Anzahlung reserviert ist. Sie müssen also wirklich ein gutes Gefühl beimKauf und in Ihren Makler haben, bevor sie die Anzahlung auf sein Konto überweisen.

Kann man dagegen etwas tun?

Der Makler muss immer, bevor er einen Vertrag aufmacht, einige Dinge kontrollieren. Eines davon ist es zu prüfen ob die Verkäufer, die sich bei ihm im Büro melden und die Wohnung in den Verkauf geben wollen, auch die gesetzlichen Eigentümer sind. Er muss in diesem Fall auch prüfen ob alle Eigentümer über den Verkauf informiert sind. Im vorbeschriebenen Fall war einer der drei Eigentümer überhaupt nicht informiert, dass die Wohnung verkauft werden sollte, obwohl bereits einen Vorvertrag unterzeichnet war und die Anzahlung durch den Käufer bereits vorgenommen war.

Wie können Sie dafür sorgen, dass Ihnen so etwas nicht passiert?

Bevor Sie eine Anzahlung verrichten besorgen Sie sich immer einen Auszug aus dem Eigentumsregister / Kataster. Auf Spanisch heißt dies “nota simple”. Auch wenn dieser Auszug in spanischer Sprache ist, die Namen der Eigentümer werden Sie jederzeit lesen können. Diese Namen müssen alle im Vorvertrag stehen, inklusiv den Unterschriften der betreffenden Personen. Fordern Sie weiterhin eine Kopie vom Pass oder Ausweis von jedem Verkäufer an, zusammen mit dem Vorvertrag. Auf diese Art und Weise können Sie problemlos kontrollieren, ob alle Eigentümer informiert sind über den Verkauf, und auch wirklich alle unterzeichnet haben.

Kaufabwicklung per Vollmacht.

Manchmal wird im Falle eines Verkaufes mit mehreren Eigentümern Gebrauch gemacht von einer Vollmacht. Die Eigentümer haben dann gemeinsam eine Person ausgesucht, die bevollmächtigt ist, alles zu regeln. Diese Person tritt dann mit einer Vollmacht auf. Dies muss wohl eine notarielle Vollmacht sein, auf Spanisch heißt diese dann “Poder”. In der Vollmacht müssen die Namen von allen Eigentümern genannt werden. Auch diese Vollmacht müssen Sie als Käufer zu sehen bekommen, vor oder spätestens im Moment dass sie den Vorvertrag unterzeichnen.