Jos Deuling,  Samstag, 29. Juni 2013

 

Dieser Artikel ist Teil einer Serie von sieben Artikeln über den Verkauf einer Immobilie in Spanien. Die anderen Artikel in der Serie decken die folgenden Themen:

Immobilienmakler Checkliste
Liste der erforderlichen Unterlagen
Verkaufvertrag und (Straf)Klauseln
Vermieten mit Kaufoption und Probleme mit den Mietern
Kosten Verkäufer können 20% des Verkaufspreises betragen
Tipps & Tricks

Wertzuwachssteuer

Wenn Sie Ihr Haus in Spanien mit Gewinn verkaufen, müssen Sie Wertzuwachssteuer zahlen. Diese Steuer heißt offiziell "Impuesto sobre Incremento de Patrimonio de la Venta de un Bien Inmeuble". Für diese Steuer ist es wichtig, ob Sie Ihren Wohnsitz in Spanien oder Ihren Hauptwohnsitz außerhalb Spaniens haben. In einigen Fällen sind Sie von dieser Steuer befreit.

Wie wird die Wertzuwachssteuer berechnet?

Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem inflationsbereinigten Kaufpreis. Die Inflation wird berechnet aufgrund offizieller Tabellen der spanischen Regierung. Man darf unterschiedliche Kosten vom Verkaufspreis in Abzug bringen: Anwaltshonorare, Maklergebühren und Kosten für Umbau oder Renovierung.

Wertzuwachssteuer Einwohner

21% auf den Teil zwischen 0 € und 6000 €
25% auf den Teil zwischen 6.000 € und 24.000 €
27% auf den Teil über 24.000 €

Die Steuer wird auf die Einkommensteuer erhoben. Sie müssen die Steuer im Jahr bezahlen in dem die Immobilie verkauft wird.

Wertzuwachssteuer Ausländer

Ein Ausländer zahlt 21% Steuer auf den Gewinn.

Wenn Sie als Ausländer eine Immobilie in Spanien verkaufen, dann wird immer 3% des Verkaufspreises als Wertzuwachssteuer abgezogen. Dies bedeutet, dass man als Ausländer nur 97% des Verkaufspreises bekommt.

Wegen des Zusammenbruchs des spanischen Immobilienmarktes werden wenige Menschen einen Gewinn aus dem Verkauf ihres Hauses erzielen. Wenn Sie Anspruch haben auf eine Rückerstattung zuviel gezahlter Wertzuwachssteuer haben, dann können Sie auf dem örtlichen Finanzamt (Delegación die Hacienda) bis zu 3 Monaten nach der Übertragung des Eigentums Ihren Anspruch gelten lassen. Für die Erstattung müssen Sie das "210-Formular" ausfüllen.

Die spanischen Steuerbehörden werden die Überzahlung im nächsten Geschäftsjahr zurückerstatten. Ausländer benötigen dafür eine spanische Rechtsperson oder sie sollten einen steuerlichen Vertreter in Spanien haben.

Befreiung von der Wertzuwachssteuer

In den folgenden Fällen brauchen Sie keine Wertzuwachssteuer zahlen:

1. Wenn Sie ein neues Haus kaufen mit dem Erlös aus dem Verkauf. Unter der Bedingung, dass Sie mindestens drei Jahre lang ununterbrochen in Ihrer derzeitigen Wohnung gewohnt haben, Sie sind Einwohner Spaniens und Ihr neues Zuhause ist Ihr Hauptwohnsitz.
2. Wenn Sie Einwohner Spaniens sind, über 65 Jahre alt und mindestens drei Jahre ununterbrochen in Ihrem Haus gewohnt haben.

Steuerhinterziehung

In der Vergangenheit gaben Käufer und Verkäufer manchmal einen niedrigeren Verkaufspreis an als tatsächlich vereinbart. Dies wurde getan, um weniger Wertzuwachssteuer und Grunderwerbsteuer zu zahlen. Diese Praxis ist nicht mehr so einfach. Die Finanzverwaltung führt Aufzeichnungen über den Wert einer Immobilie. Heutzutage wird das Finanzamt Sie kontaktieren, wenn Sie einen falschen Verkaufspreis angeben.

Nach dem Zusammenbruch des spanischen Immobilienmarktes werden Verkaufspreis und Bewertung durch das Finanzamt oft divergiert. Sie können beim Finanzamt nachfragen, wie viel Ihre Immobilie wert ist. So kann man dies beim Verkauf berücksichtigen.

Plusvalía Steuern

Die Plusvalía Steuer, wörtlich "mehr Wert", ist eine kommunale Steuer, die beim Verkauf einer Immobilie fällig wird. Diese wird nach dem Kataster- Wert (Valor-Catastral) und nach der Anzahl der Jahre, die diese Immobilie in Ihrem Besitz war berechnet. In der Blütezeit des spanischen Immobilienmarktes war der Valor­Catastral oft deutlich geringer als der Marktwert des Hauses. Nach dem Zusammenbruch des spanischen Immobilienmarktes ist der Kataster-Wert oft höher als der Marktwert.

Die ­Plusvalía ist eigentlich eine Steuer, die auf den Wert des Grundstücks, auf dem das Haus steht, auferlegt wird. Mit der Steigerung des Wertes argumentiert sie mit den langjährigen hohen Ausgaben bei Investitionen in der Verbesserung der Infrastruktur. Zum Beispiel Gelder für die Instandhaltung bestehender Straßen, den Bau neuer Straßen, Bau und Instandhaltung der Kanalisation, Straßenbeleuchtung usw. Durch die Plusvalía, trägt der Verkäufer bei diesen infrastrukturellen Verbesserungen bei.

Die Höhe der Plusvalía ist ebenfalls vom Kataster-Wert und dem Zeitraum, in dem Sie Besitzer waren abhängig: Je länger der Zeitraum, desto höher ist die Steuer. Der Betrag kann recht hoch sein. Es ist daher ratsam, im Vorfeld zu erfahren wieviel Sie an Plusvalia zu zahlen haben. Fragen Sie Ihren Makler oder Anwalt und diese werden Ihnen eine Auskunft erteilen. Im Rathaus kann man exakt berechnen, wieviel Sie an Plusvalía zu zahlen haben. Die Beamten berechnen den Betrag aufgrund des Katasterwertes. Nach dem Zusammenbruch des spanischen Immobilienmarktes können Sie eventuell über den Katasterwert verhandeln. Der Markwert ist wahrscheinlich niedriger als der Katasterwert.

Beim Entwurf des Verkaufvertrages wird vereinbart, wer die Plusvalía zahlt, der Käufer oder der Verkäufer. In der Vergangenheit, am Höhepunkt des spanischen Immobilienmarktes, zahlte der Käufer in der Regel die Steuer. Heute sind die Rollen vertauscht, und die Plusvalia Steuer wird vom Verkäufer übernommen.

Die Plusvalía muß innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf des Hauses bezahlt werden. Sie können im Rathaus zahlen. Der Käufer kann auch verlangen, daß die Plusvalía vom Verkaufspreis in Abzug gebracht wird. Wenn der Verkäufer ohne zu bezahlen Spanien verläßt, hat der Käufer die Steuer zu zahlen.