Jos Deuling,  Sonntag, 5. Mai 2013

 

Spanische Hypothek Checkliste: Tipps und Tricks für eine Hypothek in Spanien.

Prüfen Sie wie hoch Ihre Kreditaufnahme sein kann. In Spanien ist es üblich, daß die Summe der Hypothek und alle anderen Kredite nicht mehr als 35% Ihres Nettoeinkommens betragen.

Stellen Sie sicher, daß Sie genug Geld für die Anzahlung zur Verfügung haben. Die Anzahlung beträgt 20% des Kaufpreises. Spanische Banken bieten in der Regel eine maximale Hypothek von 80% des Verkaufspreises. Im Falle einer , können Sie Kredite bis zu 95% bekommen.

Bitte beachten Sie die Steuervorteile. Als Nicht-Einwohner mit einer spanischen Hypothek können Sie Ihre Hypothek gebrauchen um den Wert Ihres Hauses zu senken. Dies hat einen positiven Einfluss auf die Vermögens- und Erbschaftssteuer.

Spanische Hypothekenbanken prüfen genau Ihre Einnahmen und Ausgaben. Sie müssen der Bank einen kompletten Überblick Ihres finanziellen Status vorlegen. Nehmen Sie stets eine Kopie Ihres letzten Steuerbescheides, Ihrer Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge mit.

Ist es möglich, Ihre Hypothek mit den Einnahmen aus der Vermietung zu erlösen? Ja, aber Sie müssen vorher bereits zwischen 30% und 40% des Verkaufspreises finanziert haben. Mit einer Hypothek, bei der nur Zinsen gezahlt werden (­interest-only mortgage), ist der monatliche Betrag den Sie zahlen müssen viel niedriger. Es gibt aber wenige spanische Banken, die eine solche Hypothek anbieten mit einer Laufzeit von mehr als 10 Jahren. Sie können Hypothekenzinsen auch nicht von den Mieteinnahmen in Abzug bringen. Weitere Information über die Zinsen in Spanien finden Sie hier:

Welchen Typ von Hypothek sollten Sie wählen? Eine Hypothek ohne Tilgung oder ein Tilgungsdarlehen / Annuitätendarlehen? Spanische Banken bevorzugen Hypotheken mit jährlichen Abzahlungen. Sie können sich für eine Vielzahl von Abzahlungsdarlehen entscheiden. Hypotheken ohne Tilgung sind relativ neu in Spanien. Deshalb gibt es noch nicht viel Konkurrenz zwischen den Banken und den Zinsen für Hypotheken ohne Tilgung, dadurch sind diese jedoch höher als bei traditionellen Hypotheken, bei denen man eine Amortisierung leistet.

Sollten Sie eine unabhängige Bewertung der Immobilie in Betracht ziehen. Spanische Banken werden den Wert der Immobilie beurteilen, aber dies ist eine eingeschränkte Beurteilung. Normalerweise bekommt man eine Kopie des Wertgutachtens. Wenn Sie den tatsächlichen Wert der Immobilie wissen möchten, sollten Sie eine unabhängige Bewertung durchführen lassen.

Wie hoch sind die Kosten einer spanischen Hypothek und welche zusätzlichen Kosten kommen beim Kauf einer Immobilie in Spanien auf einen zu?

MwSt.: ­IVA (Impuesto al Valor Ananido). Sie zahlen 7% MwSt. auf einen Neubau oder den Erwerb einer nicht eingetragenen Off-Plan Immobilie. Eine nicht registrierte Off-Plan Immobilie ist eine Immobilie, die Sie von jemandem kaufen, bevor das Haus offiziell
registriert ist. Auf den Kanarischen Inseln zahlen Sie keine IVA. Stattdessen zahlen Sie eine Umsatzsteuer in Höhe von 5%, die sogenannte ­IGIC (­ Impuesto General Indirecto Canario).
Neben der Mehrwertsteuer müssen Sie die Stempelsteuer AJD (Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados) zahlen. Die AJD beträgt zwischen 0,5% und 1%, je nach der Gegend, wo sich Ihr Haus befindet. Der Käufer muss die Umsatzsteuer und Stempelsteuer zahlen. Und wenn Sie eine spanische Hypothek bekommen, müssen Sie auch Mehrwertsteuer und Stempelsteuer zusätzlich zu dem Betrag der Hypothek bezahlen.
Grunderwerbsteuer: ­ITP (Impuesto sobre Transmisones Patriconiales).Diese Steuer müssen Sie zahlen, wenn Sie ein bestehendes Haus von einer Privatperson kaufen. Der Prozentsatz liegt zwischen 6% und 7% des Verkaufspreises, abhängig von der Region, in der sich das Haus befindet. Der Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer.
Kosten für die Registrierung. Das Haus muss in dem örtlichen Grundbuchamt registriert werden. Dieser Eintrag beträgt etwa 1% des Verkaufspreises.
Anwaltskosten. Die durchschnittlichen Kosten für einen spanischen Anwalt betragen 1% des Verkaufspreises. Einige Anwälte arbeiten auf Stundensatz.
Notargebühren Die Berechnung der Kosten basiert auf den Verkaufspreis, Größe des Hauses und Anzahl der Seiten und Klauseln im Kaufvertrag.
Sie müssen einen zusätzlichen Betrag zwischen 0,5% und 1% des Verkaufspreises berücksichtigen. Und zusätzlich darauf ist auch wieder die MwSt. zu zahlen. Wenn Sie eine spanische Hypothek in Anspruch nehmen, müssen Sie auch Notarkosten und Mehrwertsteuer zusätzlich auf die Hypothek bezahlen.
Vermittlungsgebühren. Der Verkäufer zahlt dem Makler Gebühren. Wenn Sie einen Agenten beauftragen ein Haus zu finden, kostet das zwischen 2% und bis zu 15% des Verkaufspreises! Der Prozentsatz ist von der Art der Immobilie und der Region stark abhängig.
Hypothekar-Kosten. Spanische Banken stellen in der Regel 1% der Kreditsumme in Rechnung. Diese Kosten sind zu zahlen, wenn die Hypothekanfrage erfolgreich abgeschlossen ist. Auch Banken verlangen Prüfungsgebühren. Diese Kosten hängen von der Größe der Immobilie und der Region ab. Für eine Immobilie von 250.000 Euro kostet das Gutachten etwa 300 Euro. Prüfungsgebühren sind zu zahlen, wenn Sie das Antragsformular für die Hypothek erhalten.