Jos Deuling,  Freitag, 12. April 2013

 

Mündliche Vereinbarung. Eine mündliche Vereinbarung ist im italienischen Recht wertlos.

Illegal errichteten Häuser. Auch in Italien werden Häuser ohne Baugenehmigung errichtet. Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde ob das Haus mit Genehmigung gebaut wurde. Sie können dies auch Ihrem Immobilienmakler oder Ihrem Anwalt überlassen.

Inspektion des Anwesens. Stimmen Sie nicht ein mit Definitionen wie "wie gesehen" (visto e piaciuto) und "tatsächlichen und rechtlichen Zustand der Immobilie" (nello stato di Fatto e diritto in cui si Attualmente Trova) ohne vorher die Immobilie gesehen und inspiziert zu haben. Wenn Sie nicht wissen worauf Sie achten sollen, stellen Sie dann einen Experten ein. Zum Beispiel ein "Architetto" (Architekt), 'ingegnere' (Ingenieur) oder geometra (Auftragnehmer / Architekt).

Haus-Erweiterungen und Nebengebäude. Stellen Sie sicher, daß alle Räumlichkeiten wie Keller, Dachböden, Garagen und Nebengebäude angegeben werden. Fügen Sie eine von beiden Parteien unterzeichnete Konstruktionszeichnung als Anlage zum Kaufvertrag zu.

Öffentliche Dienstleistungen. Prüfen Sie mit einem Experten die Anschlüsse für Wasser, Gas, Strom und Öl und überprüfen Sie die Kessel und Pumpen. Bitten Sie den Verkäufer um die jährliche Wartung Formen und Garantie-Zertifikate.

Inhalt. Machen Sie eine Liste des gesamten Hausrates, der vom Verkäufer hinterlassen wird. Fügen Sie diese Liste dem Kaufvertrag zu. Prüfen Sie vor dem Verkauf ob der Verkäufer das Haus sauber und frei von Ablagerungen hinterläßt. Manche Verkäufer gehen sogar so weit, alles mitzunehmen: Armaturen, Türgriffe, Schalter, Heizkörper, Heizkessel. Setzen Sie diese Dinge auf einer Liste. Kurz vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages sollten Sie gemeinsam mit dem Verkäufer einen letzten Besichtigungsspaziergang durch die Immobilie durchführen.

Hypothek. Auch wenn die vorherige Hypothek auf das Haus vollständig bezahlt wurde, bedeutet das nicht, daß die Hypothek auch aus dem Register (Conservatories dei Registri Immobiliari) gelöscht wurde. Sie müssen herausfinden, wie viel es kosten wird die vorherige Hypothek aus dem Register zu löschen.

Ein Haus aus einer Erbgemeinschaft. Vorsicht! Wenn Sie eine Immobilie aus einer Erbgemeinschaft kaufen. Oft gibt es mehrere Familienmitglieder, die gemeinsam Eigentümer der Immobilie sind. Gelegentlich kommt es vor, daß einer der Familienmitglieder sich weigert, den Kaufvertrag zu unterzeichnen; oft um den Preis zu erhöhen. Dieses Problem kann gelöst werden. Der Notar sollte darauf achten, dass alle Besitzer den vorläufigen Kaufvertrag (compromesso) unterzeichnen. Nach italienischem Recht können Kinder oder andere Verwandte bis 20 Jahre nach dem Tod ihres Verwandten ihren Anteil an der Erbschaft behaupten. Sie sollten deshalb alle möglichen Erben finden und sicherstellen, daß sie eine Verzichtserklärung unterschreiben (rinunzia). In einem Certificato di provenienza (Ursprungszeugnis), wie ein Testament oder ein Geschenk, sind die rechtmäßigen Besitzer der Immobilie aufgeführt. Aber nicht wundern, wenn plötzlich Leute auftauchen, die auf das Haus aus der Erbschaft einen Anspruch erheben.

Ein leeres Haus. Stellen Sie sicher, dass keine Mieter oder Hausbesetzer im Haus sind. Es dauert 6-10 Jahre, um einen Mieter oder Hausbesetzer aus der Immobilie zu entfernen. So funktioniert das Rechtssystem in Italien nun einmal.

Ein Mietobjekt. Ein Mietobjekt kann man bis zu 30% günstiger kaufen, als eine nicht vermietete Immobilie. Sie können ein Mietobjekt als Investition kaufen. Sie sind der rechtmäßige Eigentümer, wenn Sie das Haus besitzen, aber nicht in ihrem leben (Nuda proprietà oder nacktes Eigentum). Es wird empfohlen, vor dem Verkauf mit dem Mieter zu sprechen, um herauszufinden, welche seine Pläne sind, wenn Sie den Mietvertrag sechs Monaten im Voraus kündigen. Wenn der Mieter nicht gehen will, kostet es Sie zwischen 6 und 10 Jahre, um ihn aus Ihrem Haus zu entfernen. Der Verkäufer einer vermieteten Immobilie muss den Mietvertrag, die Kaution und die vorausgezahlte Miete (contratto di locazione il, il deposits cauzionale and i canonical anticipati) auf Sie übertragen.

Beschränkungen. Geben Sie alle Beschränkungen (Vincoli), Dienstbarkeiten (servitù), Wegerecht (diritti passo di) sowie sonstige Gebühren (oneri) an. Machen Sie dem Verkäufer für alle Kosten verantwortlich, das ist notwendig um irgendwelche spezifizierte und nicht spezifizierte Beschränkungen zu beseitigen.

Baugenehmigungen. Ein Kaufvertrag ist nur gültig, wenn alle illegalen Umbauten des Grundstücks von der Gemeinde genehmigt werden. Die Genehmigung von einem rechtswidrigen Umbau wird condone edilzio genannt. Eine Baugenehmigung selbst ist ein concessione Edilizia. Sie können von der Gemeinde (comune) eine Liste erhalten mit allen genehmigten Baugenehmigungen.

Bedrohungen im Bebauungsplan der Gemeinde. Gehen Sie mit dem Geometra (Auftragnehmer / Architekt) zur Abteilung Raumplanung und bitten Sie den kommunalen Bebauungsplan zu inspizieren.

Achten Sie auf Pläne für:

1. neue Wohngebiete (zone edificabili)
2. industrielle Entwicklungen (zone industrie)
3. Steinbrüche, Tongruben (grot)
4. Straßen (strade)
5. Kreisverkehr (rotatorie)
6. Viadukte (sopraelevate)
7. Eisenbahnen (ferrovie)
8. Deponien (discariche)
9. Kompostierung (impianti di compostaggio)
10. Golfplätze (campi da golf)

Sie können Kopien aller Pläne über die Abteilung Raumplanung erhalten. Sie können auch angeben, ob Ihre Immobilie in den Plänen aufgeführt ist. Die Kontrolle der Pläne ist nicht automatisch, vor allem nicht bei Rechtsanwälten und Notaren. Sie stellen besser einen Geometra ein, um die Pläne zu kontrollieren.